<< Март 2021 >>
  Пн. Вт. Ср. Чт. Пт. Сб. Вс.
> 1 2 3 4 5 6 7
> 8 9 10 11 12 13 14
> 15 16 17 18 19 20 21
> 22 23 24 25 26 27 28
> 29 30 31  1  2  3  4

«Право застройки, в сравнении с правом аренды, более выгодно для застройщика»


О том, что изменится в вещном праве с принятием нового Гражданского кодекса РФ, об ограниченных вещных правах и преимуществах права застройки, – рассказывает заведующая кафедрой гражданского и семейного права Московского государственного юридического университета им. О. Е. Кутафина (МГЮА), д. ю. н., профессор Людмила Юрьевна Василевская.

«Право застройки, в сравнении с правом аренды, более выгодно для застройщика»

О том, что изменится в вещном праве с принятием нового Гражданского кодекса РФ, об ограниченных вещных правах и преимуществах права застройки, – рассказывает заведующая кафедрой гражданского и семейного права Московского государственного юридического университета им. О. Е. Кутафина (МГЮА), д. ю. н., профессор Людмила Юрьевна Василевская.

– Законопроект о внесении изменений в ГК РФ предусматривает введение целой системы ограниченных вещных прав. Как Вы оцениваете грядущие изменения?

– Опубликованный проект федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» вызвал всплеск эмоций и противоречивых оценок со стороны научной общественности. Необходимость совершенствования Гражданского кодекса РФ и всего массива гражданского законодательства породила продукт, который, к сожалению, во многом оказался сырым, слабо в теоретическом отношении проработанным. Сейчас подвергается критике не только та часть Проекта, которая посвящена, например, правовому положению юридических лиц. Вызывают определенную тревогу и положения о вещных правах.

Предлагаемое кардинальное изменение положений о вещных правах в действующем ГК РФ во многом спорно и подлежит, на мой взгляд, фундаментальной теоретической проработке.

Я сомневаюсь, что Проект идеален в этой части и считаю, что принятие его в том виде, в каком он представлен сейчас, повлечет немало проблем с применением предложенных норм. Дело в том, что, первоначальный вариант Проекта о вещных правах представлял собой усеченное копирование норм Германского Гражданского уложения (далее – ГГУ). В этом, на мой взгляд, кроется большая опасность. Нужно учитывать, что правовая система Германии одновременно и близка к российской, и далека от нее. Если проанализировать суть установления любого вещного права в отношении недвижимости по ГГУ – это наличие особого соглашения (договора), вещного по своей природе и существенным образом отличающегося от обязательственного договора. Вещный договор – особая конструкция, он не порождает обязательств в отличие от обязательственного договора. В российском гражданском праве нет конструкции вещного договора, не предусмотрена она и в законопроекте.

В статье 223 ГК РФ (в ред. Проекта) представлен перечень ограниченных вещных прав, который существенно изменен по сравнению с перечнем этих прав по ст. 216 действующего Гражданского кодекса РФ. Проектом вводятся новые ограниченные вещные права (право застройки, право вещных выдач, право постоянного землевладения, право личного пользовладения, право ограниченного владения земельным участком, ипотека, право приобретения чужой недвижимой вещи и др.), но нормы, регулирующие отношения по поводу указанных прав, проработаны слабо.

Особо следует выделить в этой системе прав такое ограниченное вещное право, как право застройки.

– Чем обусловлена необходимость введения этого института?

– Право застройки – это вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования чужим земельным участком с целью обладания постройкой на поверхности или под поверхностью чужого земельного участка. В течение срока права застройки оно предоставляет возможность возведения (реконструкции), владения, пользования, сноса и восстановления постройки.

Представляется, что основным предназначением института застройки является решение насущных социальных государственных проблем, в частности, жилищной проблемы малообеспеченных слоев населения.

Я полагаю, что институт застройки может стать действенным правовым инструментом реализации национальной программы обеспечения населения доступным жильем. Для решения этой проблемы государство могло бы передавать гражданам обременяемое и отчуждаемое наследственное право застройки, оставаясь при этом собственником земель. Для людей с невысокими доходами этот институт открывает новые возможности: во-первых, это строительство собственного жилья в отсутствие средств на покупку земельного участка под застройку; во-вторых, финансирование строительства на основании кредитного договора в связи с появлением нового объекта залогового обеспечения – самого имущественного права застройки; и, наконец, получение дополнительной прибыли после прекращения договора застройки.

Я уверена, что сфера применения института застройки не будет исчерпываться жилищным строительством. Эта правовая конструкция может быть применима при возведении и эксплуатации офисных и торговых зданий, для организации промышленных площадей на чужих земельных участках. Большим плюсом права застройки является то, что оно дает право длительного использования земельного участка под застройку без единовременной компенсации его рыночной стоимости. На мой взгляд, это должно обеспечить интерес к этому институту предпринимателей как на первоначальном этапе развития бизнеса, так и на последующих его этапах.

С другой стороны, возможность сохранения права собственности на земельный участок под застройку имеет значение для субъектов государственной и муниципальной собственности. Право собственности будет оставаться у публично-правовых образований, а установление права застройки даст возможность бизнесу решать свои проблемы.

Кроме того, в российских городах в связи с дефицитом площадей под застройку и необходимостью долгосрочного планирования развития той или иной территории, право застройки является эффективным правовым решением вопросов организации строительства. Вместе с тем учредители права застройки располагают дополнительными возможностями установления льгот, преференций для застройщиков в целью стимулирования развития жилищного и промышленного строительства.

– Получается, что право застройки заменит право аренды земельных участков под строительство?

– Нет, это совершенно разные правовые категории. У них различная правовая природа. Право застройки – это ограниченное вещное право, а что касается права аренды – это обязательственное право. Считаю, что институт застройки является более эффективной правовой конструкцией, чем аренда земельных участков под строительство объектов недвижимости.

– Почему?

– Дело в том, что конфликт интересов собственника участка и застройщика невозможно полностью устранить в рамках диспозитивных норм договорного права. Всем известно, что аренда порождает лишь краткосрочное обязательственное право, которое, безусловно, защищает интересы арендатора, но не в полной мере. Кроме того, аренда не дает строителю возможности пользоваться ипотечным кредитом для возведения на арендованной земле строений. А вот для права застройки такая возможность предусмотрена. Для защиты интересов застройщика как слабой стороны правоотношения предпочтительна правовая конструкция не обязательственного права аренды, а вещного права с проявлением его принципа numerus clausus в императивных нормах института права застройки. Суть в том, что основные положения ограниченного вещного права – содержание этого права, порядок предоставления земельного участка под застройку, установление и изменение платы за пользование участком под застройку, прекращение договора застройки – регулируются законом. Все эти нормы, в отличие от норм договора аренды, императивны. Поэтому стороны не могут изменять по своему усмотрению условия прекращения договора, установления и изменения платы за пользование земельным участком, как это возможно в рамках арендных отношений. Наконец, ряд положений об аренде просто непригоден для регулирования отношений застройщика и собственника земельного участка. Первое: при аренде необходимо вернуть земельный участок, освободив его от постройки. А это возлагает на собственника постройки бремя дополнительных существенных расходов. Второе: аренда не определяет право застройщика на возведенную постройку и ее правовой режим как недвижимой вещи. Третье: договор аренды определяет только условия использования земельного участка, а договор о застройке содержит также обязанности застройщика по параметрам, срокам возведения, условиям содержания земельного участка, эксплуатации и страхованию постройки. С прекращением договора аренды нет и права аренды, а право застройки – право отчуждаемое и наследуемое! Право аренды не обладает такими признаками. То есть право застройки, в сравнении с правом аренды, более выгодно для застройщика.

– Законопроект предусматривает возможность установить несколько прав застройки на одном земельном участке. Не вызовет ли это проблем?

– Конечно, вызовет. Кратко отмечу, как эта проблема решена в германском праве. По законодательству ФРГ, земельный участок также может быть обременен несколькими ограниченными вещными правами. Однако вещным договором регулируется старшинство этих прав. Ограниченное вещное право, которое установлено ранее, имеет приоритет перед правом, установленным позднее. Лица, имеющие ограниченные вещные права в отношении одного земельного участка, во избежание столкновения интересов, подписывают соответствующее соглашение с собственником земельного участка. Оговорка о старшинстве прав обязательно вносится в поземельную книгу. У нас такого правила, к сожалению, не предусматривается. В германском праве допускается конструкция «права на право», а у нас – нет. Например, если земельный участок обременен ограниченным вещным правом застройки, то существующее право может быть обременено еще одним ограниченным вещным правом. Это противоречит устоявшейся в нашей цивилистике достаточно жесткой доктринальной позиции, согласно которой право не может быть самостоятельным объектом вещного права. Речь идет об отрицании конструкции «права на право». Не вдаваясь в полемику о возможности существования этой конструкции как в целом, так и в российском гражданском законодательстве в частности, могу сказать, что, к примеру, в германской литературе вопрос о том, являются ли права наряду с вещами объектом права собственности, не вызывает сомнений. Конструкция «права на право» рассматривается в любом германском учебнике или учебном пособии по вещному праву и является его азбучной истиной. У нас же традиционно такая конструкция отрицалась, и это, конечно же, отразилось на Проекте. Объектами вещных прав могут быть только вещи. Хотя, как я уже отметила, с точки зрения юридико-технической Проект несовершенен: например, в соответствии с п. 1 ст. 303 ГК РФ в редакции Проекта предметом ипотеки может быть право застройки, право постоянного землевладения. А это и есть не что иное как легализация конструкции «права на право»!

– Как сторонам избежать «наложения» прав в случае установления нескольких прав застройки на один участок?

– Да, это может привести к ряду практических проблем. Для их предотвращения сторонам нужно надлежащим образом индивидуализировать будущий объект строительства и четко установить место его расположения на участке. Тем более, что ограниченные вещные права по Проекту возникают на основании договора, а обязательственный договор (согласно ст. 432 действующего ГК РФ и п. 3 ст. 224 ГК РФ в редакции Проекта) может считаться заключенным только при условии согласования всех существенных условий. Одним из существенных условий договора и должно стать условие о части (площади) земельного участка, обремененной правом застройки. Кстати, одной из новелл законопроекта является, как я уже говорила, обязательная регистрация всех существенных условий договора об установлении ограниченного вещного права. То есть, они будут указаны в государственном реестре.

Например, есть большой земельный участок в несколько гектаров. Собственник вправе установить договорные отношения с несколькими лицами. Чтобы не возникло проблемы столкновения интересов, нужно максимально подробно индивидуализировать будущий объект строительства и часть земельного участка, обременяемого правом застройки. Поскольку конструкция «права на право» у нас отрицается, то «наложение» прав невозможно. Здесь допустима другая ситуация: установление нескольких прав застройки на один участок, когда каждое право застройки обременяет только часть земельного участка при условии установления четких границ внутри земельного участка. Поэтому при больших размерах земельного участка необходимо будет изначально разделить его на части, которые будут обременяться правами застройки разных лиц. В этом случае «наложения» прав не происходит. Правда, непонятно, как это заработает на практике. В Проекте об этом ничего не сказано.

– Как в таком случае можно индивидуализировать объект?

– Условие о предмете договора всегда является существенным (ст. 432 ГК РФ). В статье 300.2 ГК РФ (в ред. Проекта) к существенным условиям относятся условия о земельном участке, о характеристиках возводимого здания или сооружения, о месте его расположения на участке. Эти условия следует определить максимально подробно, по аналогии с предметом договора купли-продажи недвижимости (ст. 554 ГК РФ). В отношении будущей недвижимости нужно включить в договор об установлении права застройки (в качестве приложения, являющегося частью договора) копию проектной документации о возводимом объекте и градостроительный план участка с указанием обремененной правом застройки части. Думаю, это поможет избежать признания договора об установлении права застройки незаключенным и возникновения споров между застройщиками о границах участка, части которого обременены правом застройки.

– А какие способы защиты смогут использовать стороны в случае возникновения спора?

– Интересный вопрос, поскольку по законопроекту ограниченное вещное право устанавливается обязательственным договором. Обязательственному договору придается вещно-правовое значение. Вот здесь возникнет некоторая путаница. До сих пор было ясно, когда можно использовать вещно-правовые способы защиты, а когда – обязательственные. Критерий был очевиден: собственник вещи или обладатель ограниченного вещного права мог использовать вещно-правовой способ защиты в случае, если с лицом, нарушившим его право, он не состоял в договорных отношениях. А теперь обязательственный договор (по Проекту) будет порождать вещные отношения. Следовательно, в случае спора стороны вправе использовать весь арсенал средств вещно-правовой защиты, включая и те вещные иски, которые предложены законопроектом – иск о признании права и иск об освобождении имущества от ареста. Хотя следует отметить, что в постановлении Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» перечень вещно-правовых способов защиты расширен.

Но не совсем ясно, как суды будут решать, каким способам защиты – вещным или обязательственным – следует отдавать предпочтение. Ведь придание обязательственному договору вещно-правовой направленности не лишает его обязательственной природы, а, следовательно, стороны вправе использовать и обязательственно-правовые способы защиты.

– К одному из существенных условий договора об установлении права застройки относится срок. Какие правовые последствия возникнут для сторон договора, если они установят срок менее 50 лет? Возможно ли это?

– Да, срок права застройки не может быть менее 50 и более 100 лет. Если в договоре об установлении права застройки срок превышает максимально дозволенный, то он будет считаться установленным в 100 лет. А вот какие правовые последствия повлечет установление срока менее 50 лет? Есть два варианта решения проблемы – либо признание договора незаключенным, либо признание договора недействительным.

Есть вероятность, что это условие будет признано несогласованным, тогда возникает риск признания договора незаключенным. Ведь в Проекте четко зафиксировано: условие о сроке – существенное и должно быть зарегистрировано. И вполне возможно, что на этапе представления договора в регистрирующие органы в регистрации будет отказано.

Но есть и иное толкование: такой срок позволяет квалифицировать договор как договор аренды, заключенный на соответствующий срок по правилам п. 2 ст. 170 ГК РФ. Однако в этом случае договор может быть признан ничтожным как нарушающий запрет, содержащийся в абз. 2 п. 29 ст. 8 Проекта. Согласно этому запрету не допускается заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на арендованном участке здания (сооружения) иным лицом, кроме собственника участка. А вот какой вариант решения проблемы будет предложен практикой, сказать сложно. Арбитражная практика, как известно, по любому вопросу дает порой противоположные решения. Я думаю, что договор об установлении права застройки, не содержащий условия о сроке, будет признаваться незаключенным. Нотариусы должны будут отвечать за законность содержания сделки (п. 1 ст. 163 Проекта). Поскольку именно «нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки», то наиболее приемлемый вариант – это считать сделку несостоявшейся, возвращать документы через нотариуса сторонам и добиваться установления условия о сроке.

– Что будет с платой за право застройки?

– Проект предусматривает только две формы платы за право застройки. Во-первых, твердая сумма платежей, вносимых ежегодно или единовременно. И, во-вторых, предоставление собственнику земельного участка в собственность либо во владение и использование помещений в возведенных зданиях. Поскольку иного здесь не дано, то можно заключить, что иные формы, например оплата по определенной методике, утвержденной уполномоченным органом публичной власти, в отношении права застройки не применяются.

Но возникает вопрос: противоречит ли такое установление ст. 65 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Да, на мой взгляд, противоречит. Решая вопрос о приоритете применения тех или иных предписаний различных законов, мы часто забываем ст. 3 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу. И дело не в принципе lex specialis derogat legi generali (лат. «специальный закон отменяет (вытесняет) общий закон»). Если правило Земельного кодекса противоречит Гражданскому кодексу (речь идет о нормах гражданского права), то применению подлежит норма ГК РФ. Поэтому однозначно с введением в действие норм нового ГК РФ необходимо будет вносить изменения и в Земельный кодекс. В противном случае нормы ЗК РФ не должны применяться. Специальный закон может конкретизировать общие нормы гражданского права, но не противоречить им.

– Расторжение договора об установлении права застройки возможно лишь в случае существенного изменения обстоятельств. Как, по-вашему, будет применяться такое основание на практике?

– Законопроект (п. 3 ст. 300.6) содержит только одно основание расторжения договора об установлении права застройки – существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Сейчас в судебной практике, например, существенное изменение обстоятельств при расторжении договора аренды очень сложно устанавливается.

Чтобы расторгнуть договор по этому основанию, стороне необходимо доказать целую совокупность обстоятельств. Во-первых, в момент заключения договора стороны должны были исходить из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет. Во-вторых, изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Когда в нормы права «вторгаются» оценочные категории, доказывать существенное изменение обстоятельств очень сложно. В-третьих, сторонам нужно будет доказать, что исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Это опять очень зыбкая, шаткая правовая материя. И наконец, нужно доказать, что из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом необходимо учитывать, что существующая на данный момент судебная практика исходит из недопустимости расторжения договора на основании ст. 451 ГК РФ в связи с финансовым кризисом, неблагоприятной экономической ситуацией и высоким уровнем инфляции. В частности, суды отмечают, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны должны прогнозировать экономическую ситуацию. И тут важно обратить внимание на то, что в случае досрочного прекращения права застройки по требованию субъекта права застройки, собственник земельного участка может потребовать снести возведенные здания или сооружения за счет лица, возводившего их.



Автор: Руководитель Центра от 12.02.2013   |  Оценка  




 
  




Вы не можете комментировать!
CMS Status-X