<< Май 2021 >>
  Пн. Вт. Ср. Чт. Пт. Сб. Вс.
>  26  27  28  29  30 1 2
> 3 4 5 6 7 8 9
> 10 11 12 13 14 15 16
> 17 18 19 20 21 22 23
> 24 25 26 27 28 29 30
> 31  1  2  3  4  5  6

Недвижимость принадлежит другому лицу. Как оспорить зарегистрированное право


   Что нужно учитывать при выборе надлежащего способа защиты
    Когда неоспоренные правоустанавливающие документы препятствуют восстановлению прав
    Какие доказательства необходимо представить при оспаривании зарегистрированного права

Недвижимость принадлежит другому лицу. Как оспорить зарегистрированное право

    Что нужно учитывать при выборе надлежащего способа защиты
    Когда неоспоренные правоустанавливающие документы препятствуют восстановлению прав
    Какие доказательства необходимо представить при оспаривании зарегистрированного права

Споры о принадлежности прав на недвижимое имущество весьма сложны и затратны. От того, какой способ защиты выберет заявитель, чьи права нарушены, зависит исход процесса. Несмотря на практику Высшего арбитражного суда РФ по данному вопросу, пока еще нет однозначного решения вопроса о надлежащем способе оспаривания. Проблема заключается в том, что одного факта оспаривания сделки недостаточно для аннулирования записи о государственной регистрации права на недвижимое имущество.

Это объясняется несовершенством правового регулирования государственной регистрации. Такая ситуация сложилась в связи с отсутствием на законодательном уровне внесудебного механизма аннулирования регистрационной записи, внесенной на основании решения о признании сделки недействительной. Заинтересованным лицам приходится обращаться в суд с требованием, которое позволит решить вопрос о принадлежности недвижимого имущества. Заявитель имеет возможность выбрать три варианта оспаривания зарегистрированного права. Это: применение последствий недействительности сделки, виндикация и признание права. Однако окончательный выбор будет зависеть от фактических обстоятельств конкретного дела. Учет этих обстоятельств может предопределить исход процесса.

Признания сделки недействительной недостаточно для аннулирования записи о госрегистрации права на недвижимое имущество

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) устанавливает, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (п. 1 ст. 2). Как в теории, так и на практике возникает проблема с правильной квалификацией требований, направленных на оспаривание зарегистрированного права (определение его правовой природы), а также с основанием такого оспаривания.

Надо полагать, что оспаривание зарегистрированного права может производиться в рамках трех самостоятельных требований: требования о применении последствий недействительности сделки, на основании которой проведена государственная регистрация, в виде возврата недвижимого имущества; виндикационного иска; иска о признании права собственности. Для обоснования указанного подхода обратимся к арбитражной практике.

Высший арбитражный суд РФ поддерживает позицию, в соответствии с которой оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание правоустанавливающих документов и связанной с ними государственной регистрации права (постановления Президиума ВАС РФ от 05.06.2001 № 10667/00, от 20.03.2002 № 8619/01; определения ВАС РФ от 12.03.2009 № ВАС-2110/09, от 31.03.2009 № ВАС-3050/09, от 27.04.2009 № ВАС-3050/09, от 22.02.2012 № ВАС-973/12, от 06.12.2012 № ВАС-12925/12).

Указанная позиция воспроизведена в практике судов кассационной инстанции. Так, в судебных актах ФАС Московского округа неоднократно констатировалось, что зарегистрированное право может быть оспорено. При этом под оспариванием зарегистрированного права понимается оспаривание тех оснований, по которым возникло у конкретного лица зарегистрированное право, а не сама регистрация, запись или свидетельство о регистрации права (постановления ФАС Московского округа от 04.06.2009 по делу № А41-К1-22344/07, от 13.10.2011 по делу № А40-49092/10-153-249; п. 3 Обзора практики применения ФАС Московского округа Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Судебные акты ФАС Поволжского округа содержат указание на то, что требование об оспаривании зарегистрированного права, адресованное к лицу, в отношении которого зарегистрировано оспариваемое право, может быть заявлено только в случае оспаривания основания возникновения такого права – сделки или иного основания, в силу которого ответчиком приобретено соответствующее право (постановления ФАС Поволжского округа от 03.03.2009 по делу № А12-17773/2007, от 08.09.2009 по делу № А55-18932/2008, от 29.10.2009 по делу № А57-16167/2008, от 20.05.2010 по делу № А57-19219/2009, от 09.02.2012 по делу № А12-2519/2011).

В судебных актах ФАС Северо-Кавказского округа отмечается, что оспаривание зарегистрированного права означает доказывание отсутствия законных оснований для регистрации права, в частности, путем оспаривания тех оснований (правоустанавливающих документов), по которым возникло конкретное право определенного лица (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 13.12.2011 по делу № А15-598/2011, от 23.01.2012 по делу № А63-9635/2010, от 02.07.2012 по делу № А63-6620/2011, от 31.07.2012 по делу № А32-36753/2010).

Перечень правоустанавливающих документов определен в ст. 17 Закона № 122- ФЗ. Оспаривание правоустанавливающих документов заключается в признании сделки, на основании которой зарегистрировано право собственности, недействительной. Так, удовлетворяя требования о признании незаконным зарегистрированного права собственности на нежилое помещение, арбитражные суды исходят из того, что произведенная регистрационным органом государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество на основании договора, который признан судом ничтожной сделкой, является недействительной. Основанием к аннулированию регистрационной записи также является признание договора незаключенным. В этом случае последствия недействительности и незаключенности сделок идентичны. Оспаривание государственной регистрации, проведенной на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, производится в случае признания недействительными указанных актов.

Однако одного факта признания сделки недействительной недостаточно для аннулирования записи о государственной регистрации права на недвижимое имущество. Для этого необходимо заявление гражданско-правовых требований, позволяющих определить принадлежность спорного недвижимого имущества конкретным лицам. Такой подход обусловлен несовершенством правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219) указывается, что регистрационная запись Единого государственного реестра прав (ЕГРП) погашается только при прекращении права, ограничения (обременения) права и сделки. Указанные правила не содержат в качестве основания аннулирования регистрационной записи недействительность сделки, являющейся основанием государственной регистрации. При этом в силу п. 1 ст. 2 Закона № 122-ФЗ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Поэтому, в связи с отсутствием на законодательном уровне внесудебного механизма аннулирования регистрационной записи, внесенной на основании недействительной сделки, заинтересованным лицам приходится обращаться в суд с требованием, позволяющим решить вопрос о принадлежности недвижимого имущества.

Стоит отметить, что в абз. 3 п. 52 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) указывается, что решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия недействительности, не является основанием внесения записи в ЕГРП.

Иск о признании недействительным зарегистрированного права – ненадлежащий способ защиты

Нежелание законодателя в течение длительного времени исправить сложившуюся неопределенность с порядком оспаривания зарегистрированного права на недвижимость побудило Высший арбитражный суд РФ к решению проблемы путем изменения судебной практики. В принципе, новации, связанные с оспариванием зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество права, являются лишь одним из проявлений общей тенденции к пересмотру способов защиты прав на недвижимое имущество, формируемой в последнее время ВАС РФ.

Правовая позиция по оспариванию зарегистрированного права на недвижимость изложена в Постановлении № 10/22.

Цитата: «Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП» (абз. 2 п. 52 Постановления № 10/22).

Указанные изменения в судебной практике заключаются в отказе в удовлетворении иска о признании зарегистрированного права как способа защиты нарушенных прав. Решение этой проблемы еще ранее было связано с принятием Президиумом ВАС РФ постановления от 28.04.2009 № 15148/08, в котором суд изложил принципиальную и однозначную позицию, согласно которой оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения, но ни в Гражданском кодексе РФ, ни в Законе № 122-ФЗ, ни в иных законах не предусмотрен такой способ защиты, как признание недействительным зарегистрированного права.

До принятия постановления Президиума ВАС РФ от 28.04.2009 № 15148/08 случаи отказа в удовлетворении требования о признании недействительным зарегистрированного права на основании выбора истцом ненадлежащего способа защиты встречались крайне редко. Можно привести лишь несколько таких судебных актов. Так, в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.07.2007 по делу № А33-1627/07-Ф02-4295/07 суд указал, что хотя перечень способов защиты гражданских прав, закрепленный ст. 12 ГК РФ, не является исчерпывающим, использование других способов защиты права допускается Гражданским кодексом РФ только при наличии прямого указания закона. При этом ни ст. 12 ГК РФ, ни другим действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты права, как признание недействительным зарегистрированного права собственности. Аналогичное мнение высказано в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 15.08.2007 № Ф04-4598/2007(36154-А03-22).

На основании высказанной правовой позиции стала складываться новая судебная практика: ВАС РФ отказывает в пересмотре в порядке надзора судебных актов, в соответствии с которыми истцу отказано в удовлетворении иска о признании недействительным зарегистрированного права (определения от 14.04.2010 № ВАС-4665/10, от 25.05.2010 № ВАС-6074/10, от 25.05.2010 № ВАС-6079/10, от 24.06.2010 № ВАС-7602/10, от 20.01.2011 № ВАС-18298/10, от 19.01.2012 № ВАС-17610/11). Правовая позиция о невозможности оспаривания зарегистрированного права путем заявления иска о признании недействительным зарегистрированного права последовательно отражается окружными арбитражными судами (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2010 по делу № А32-12788/2008, от 27.06.2012 по делу № А63-6899/2010; Московского округа от 01.04.2010 № КГ-А41/2759-10-П, от 07.05.2010 № КГ-А41/4247-10-П; Поволжского округа от 28.05.2010 по делу № А55-18355/2009, от 18.07.2011 по делу № А65-18227/2010; Восточно-Сибирского округа от 24.09.2010 по делу № А10-4746/2009; Западно-Сибирского округа от 01.12.2010 по делу № А03-2659/2010; Северо-Западного округа от 02.02.2011 по делу № А66-10799/2009; Центрального округа от 17.02.2011 по делу № А23-2298/10Г-16-108, от 28.07.2011 по делу № А14-14710/2009/561/22; Дальневосточного округа от 18.07.2011 № Ф03-2958/2011, от 17.10.2011 № Ф03-4123/2011, от 07.11.2011 № Ф03-4937/2011; Уральского округа от 21.07.2011 № Ф09-4357/11, от 01.03.2012 № Ф09-814/12, от 29.05.2012 № Ф09-3084/12; Волго-Вятского округа от 26.03.2012 по делу № А43-9351/2011).
Неоспоренные правоустанавливающие документы препятствуют восстановлению права

Выбор надлежащего способа оспаривания зависит от фактических обстоятельств конкретного дела

Если иск о признании недействительным зарегистрированного права не является надлежащим способом защиты гражданских прав, то возникает вопрос о надлежащем способе оспаривания зарегистрированного права и аннулирования регистрационной записи. Правовая позиция, закрепленная в п. 52 Постановления № 10/22, привела к тому, что арбитражные суды стали отказывать в удовлетворении исков о признании недействительным зарегистрированного права, не предлагая иного способа защиты вещного права истца.

В случае оспаривания зарегистрированного права заинтересованное лицо вправе применить один из способов защиты гражданских прав, установленных ст. 12 ГК РФ. Но какое требование, из перечисленных в этой статье, следует заявлять?

В ранее упомянутом постановлении от 28.04.2009 № 15148/08 Президиум ВАС РФ указал, что восстановление нарушенного права собственности применительно к спору об оспаривании государственной регистрации возможно лишь путем заявления требования об изъятии имущества из чужого незаконного владения. При этом следует отметить, что в указанном постановлении Президиум ВАС РФ определил правовую позицию по применению норм права при обращении в суд с иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество и признании права на него при отсутствии у истца статуса титульного собственника и фактического владения предметом спора.

Постановление № 10/22 предлагает судам в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривать зарегистрированное право или обременение путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абз. 4 п. 52).

Следовательно, выбор надлежащего способа оспаривания зависит от фактических обстоятельств конкретного дела и последствий соответствующего правонарушения. При этом в судебной практике пока не сформирован единый подход относительно надлежащего способа оспаривания. В связи с этим предлагаем наиболее оптимальные и нормативно обоснованные варианты оспаривания зарегистрированного права.

Первый вариант: требование о применении последствий недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости. Данный вариант оспаривания применяется только в случае, если сторонами спора по оспариванию зарегистрированного права выступают те же лица, что и сторонами недействительной сделки. Если же приобретатель по недействительной сделке в последующем произвел отчуждение спорной недвижимости, то для оспаривания зарегистрированного права третьего лица (лица, не участвующего в первой сделке) следует заявлять вещно-правовое требование. При помощи реституции собственник может получить вещь только от стороны по своей недействительной сделке.

Такой вывод соответствует судебной практике (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»).

Если имущество получено приобретателем от управомоченного отчуждателя, то категория добросовестности к данному способу оспаривания применению не подлежит. А использование реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон недействительной сделки. Это значит, что при возврате сторонами полученного по недействительной сделке, совершенной управомоченным лицом, не имеется оснований учитывать добросовестность сторон, определенную в ст. 302 ГК РФ.

Указанный подход в оспаривании зарегистрированного права встречается в судебной практике окружных судов. Так, например, в ряде постановлений ФАС указано, что восстановление нарушенного права собственности применительно к делу об оспаривании зарегистрированного права возможно путем заявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки (постановления ФАС Центрального округа от 03.12.2010 по делу № А14-4458/2010/99/4, от 29.06.2012 по делу № А35-14494/2011; Волго-Вятского округа от 26.03.2012 по делу № А43-9351/2011; Северо-Кавказского округа от 26.06.2012 по делу № А22-1891/2011).

Второй и третий варианты оспаривания зарегистрированного права связаны с использованием вещно-правовых исков и применяются в случаях, когда стороны дела об оспаривании и стороны первоначальной недействительной сделки не совпадают.

Реституция в такой ситуации не применяется, поскольку между первоначальным собственником и последним приобретателем нет непосредственной правовой связи. Их связывает только цепочка недействительных сделок. На невозможность использования реституции в таких ситуациях указано в постановлении Конституционного суда РФ от 21.04.2003 № 6-П.

Если применение реституции невозможно, то оспаривание зарегистрированного права на недвижимость производится с помощью вещно-правовых исков. При этом решающее значение в выборе конкретного иска имеет обстоятельство, связанное с тем, кто владеет предметом спора.

Второй вариант: реализуется посредством виндикационного иска. Он применяется, если истец не обладает на предмет спора зарегистрированным правом и фактически им не владеет. Следовательно, вопрос о вещном праве на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных ст.ст. 223 и 302 ГК РФ.

Рассмотрением виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединения права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав и интересов.

ВАС РФ в своей практике исходит из того, что поскольку истец не владеет спорной недвижимостью и не обладает зарегистрированным правом на нее, оспаривание права собственности ответчика невозможно без предъявления виндикационного иска (постановления Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 10527/08, от 15.09.2009 № 5429/09; определения от 23.05.2011 № ВАС-5832/11, от 11.04.2012 № ВАС-3616/12).

Данная правовая позиция встречается в практике окружных судов (постановления ФАС Московского округа от 01.06.2010 № КГ-А40/5159-10, от 01.04.2011 № КГ-А40/1173-11-П; Центрального округа от 09.08.2010 по делу № А35-2478/06-С12; Уральского округа от 02.02.2011 № Ф09-11486/10-С6).

В судебных актах ФАС Уральского округа не раз отмечалось, что при признании договора, послужившего основанием государственной регистрации, недействительным или незаключенным, госрегистрация прав на недвижимое имущество не является препятствием для рассмотрения вещно-правового требования и для решения судом вопроса о законности возникновения зарегистрированного права (постановления от 09.10.2006 № Ф09-8905/06-С6, от 20.07.2006 № Ф09-903/06-С6; п. 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», одобренного Президиумом ФАС Уральского округа, прот. от 27.04.2007 № 7).

Данный подход основывается на том, что в соответствии с п. 1 ст. 17 Закона № 122-ФЗ основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты. А иск об истребовании из чужого незаконного владения объектов недвижимости удовлетворяется только в случае установления судом факта наличия права собственности истца и незаконности владения ответчиком предметом спора.

Более того, как следует из п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"», основанием для госрегистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 28 Закона № 122-ФЗ, являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем госрегистрации.

Указанная выше тенденция судебной практики вполне может быть в будущем отражена в законодательстве. Так, проект федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматривает включение в ГК РФ ст. 227, третий пункт которой предлагается в следующей редакции: «Удовлетворение виндикационного иска в отношении лица, право которого зарегистрировано, является основанием для аннулирования записи о праве данного лица и для регистрации права лица, истребовавшего вещь из чужого незаконного владения». Также этим законопроектом предлагается ужесточить порядок приобретения в собственность недвижимого имущества, закрепив в п. 3 ст. 247 ГК РФ правило о том, что право собственности на недвижимую вещь может быть зарегистрировано за ее владельцем, если иное не предусмотрено законом или договором.

Третий вариант: защита прав истца в отношении недвижимости может производиться лишь посредством заявления требования о признании права собственности на указанное имущество. Этот вариант становится возможным, если истец является фактическим владельцем недвижимого имущества, зарегистрированное право на которое им оспаривается.

Решение проблемы о соотношении иска о признании права собственности и виндикационного иска связано с принятием Президиумом ВАС РФ постановления от 04.09.2007 № 3039/07. В указанном постановлении суд изложил однозначную позицию о том, что в удовлетворении требований о признании права собственности необходимо отказывать в случае отсутствия у истца права владения предметом спора, так как вопрос о праве собственности на недвижимое имущество, в случае утраты истцом владения, может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска. Аналогичная позиция была изложена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.11.2007 № 8665/2007, от 27.01.2009 № 10527/08 и определениях ВАС РФ от 27.02.2012 № ВАС-1089/12, от 20.03.2012 № ВАС-2528/12.

Возможность оспаривания зарегистрированного права посредством иска о признании права собственности не вызывает сомнений как в правовой литературе, так и в практике судов кассационной инстанции (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23.08.2010 по делу № А29-10071/2009; Восточно-Сибирского округа от 16.12.2011 по делу № А19-4734/09, от 19.04.2012 по делу № А33-10049/2011). Так, в постановлении ФАС Московского округа от 02.03.2010 № КГ-А40/1017-09 сказано, что истец, обращаясь с иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности в отношении спорного объекта недвижимости, не учел, что восстановление нарушенного права государственной собственности применительно к рассматриваемому спору возможно лишь путем заявления требования о признании права государственной собственности на спорные нежилые помещения. Кроме того, в п. 58 Постановления № 10/22 установлено правило, согласно которому лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Среди случаев оспаривания зарегистрированного права стоит отметить ситуацию, когда право собственности на один и тот же объект одновременно зарегистрировано за несколькими лицами. Единственной особенностью рассмотрения таких дел является то, что суду необходимо оценить основания возникновения права собственности как истца, так и ответчика. При этом само по себе наличие государственной регистрации права ответчика не влияет на возможность оспаривания этого права истцом, так же, впрочем, как и наличие записи о праве истца не свидетельствует об отсутствии (недействительности) оснований возникновения права ответчика.

Постановлением № 10/22 предлагается в описанной выше ситуации предъявлять требование о признании права отсутствующим (абз. 4 п. 52). Представляется, что введение в практику такого способа защиты является излишним, так как в подобной ситуации вполне возможно использование как виндикационного иска, так и иска о признании права собственности.



Автор: Руководитель Центра от 12.02.2013   |  Оценка  




 
  




Вы не можете комментировать!
CMS Status-X