Связанные с самовольной постройкой вопросы

Связанные с самовольной постройкой вопросы - что это подобное, каковы последствия ее постройки и способы легализации - освещены в Гражданском кодексе РФ весьма лаконично, а непосредственно в ст. 222 ГК РФ, к этой же норме отсылает ст. 263 ГК РФ, содержащая упоминание о самовольной постройке.
По определению, приведенному в п. 1 ст. 222 ГК РФ, под самовольной постройкой понимается недвижимое имущество (жилой дом, иное строение, сооружение и проч.), созданное на земельном участке, не отведенном для таких целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, или созданное без получения на это необходимых разрешений или с значительным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Отталкиваясь от этого определения, правила о самовольной постройке имеют отношение только к недвижимому имуществу. Для выяснения вопроса о том, относится ли объект к недвижимому имуществу, уместно обратиться к ст. 130 ГК РФ.
В практике использование упомянутой нормы - ст. 222 ГК РФ связывается с выяснением вопроса о том, - ли строение недвижимым или относится к числу временных сооружений. Например, по одному из дел арбитражные суды апелляционной и первой инстанций отклонили требование истца об обязании общества снести возведенную им самовольную постройку - торговый центр, мотивируя отказ тем, что постройка, в отношении коей заявлен иск, не является капитальным строением и потому не подлежит сносу как самовольная. Суд кассационной инстанции поддержал вывод о том, что на основании ст. 222 ГК РФ возможно обязать снести лишь недвижимое имущество, хотя отменил состоявшиеся судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение, указав на потребность проверить - относится ли спорная постройка к объектам недвижимости*(1).
От разрешения обозначенного вопроса находится в зависимости подбор метода защиты, т.к. в отношении объектов, не отвечающих признакам недвижимого имущества, не подлежит удовлетворению иск о сносе данного здания, заявленный в порядке ст. 222 ГК РФ.
В случае, если на земельном участке возведено движимое имущество (например, киоски), лицо, считающее, что нахождение данного имущества на его земельном участке препятствует пользованию собственным имуществом, вправе настойчиво просить ликвидации нарушений согласно с правилами ст. 304 ГК РФ*(2).
К тому же из приведенного в начале определения самовольной постройки стоит, что законодатель определил 3 признака самовольности здания; при этом любой из признаков является самостоятельным и достаточным для того, чтоб признать постройку самовольной. Перечислим их:
- создание постройки на земельном участке, не отведенном для возведения в установленном порядке (ст. 30-32 ЗК РФ);
- отсутствие необходимых разрешительных документов для возведения;
- создание объекта с значительным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (для последних 2-х - ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в России", Градостроительный кодекс РФ).
Самовольное возведение влечет для лица, осуществившего самовольную постройку, ряд неблагоприятных последствий, закрепленных законодательно. В первую очередь, как это стоит из п. 2 ст. 222 ГК РФ, невозможность распоряжаться самовольно возведенным строением и еще, по общему правилу, обязание застройщика снести соответствующую постройку (см. тоже ст. 76 ЗК РФ); во-вторых, привлечение к административной ответственности по ст. 9.5 КОАП РФ "Нарушение установленного порядка возведения объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию".
Вместе с этим, на самовольно возведенный объект недвижимости право собственности может устанавливаться в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Обстоятельством, во всяком случае исключающим подобное признание, является ситуация, при коей сохранение постройки нарушает права и легитимные интересы иных лиц или делает угрозу жизни и здоровью граждан. Если таких препятствий не обнаружено, то возможны 2 варианта признания права собственности.
I из них - признание за лицом, осуществившим постройку, права собственности (в этом случае стоит предоставление участка земли под возведенный объект). Стоит в этой связи иметь в виду разъяснения, изложенные в п. 34 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части I-ой Гражданского кодекса РФ", по которым при рассмотрении потребности о признании права собственности на недвижимое имущество в порядке ст. 222 ГК РФ судам желательно истребовать у истца подтверждения, подтверждающие предоставление ему участка земли, на коем расположена самовольная постройка. В п. 2 Обзора Верховного Суда РФ в связи с данной рекомендацией указано, что выяснение данного вопроса вероятно не только лишь на стадии подготовки дела, но еще и в процессе судебного разбирательства до принятия решения*(3).
II-й вариант признания права собственности на объект самовольного возведения - за лицом, в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого располагается участок земли, где осуществлена постройка (в этом случае суд определяет размер компенсации, которую признанный собственник обязан выплатить лицу, осуществившему самовольную постройку).
В роли иллюстрации - пример из практики в отношении разрешения в судебном порядке вопроса о признании права собственности на самовольную постройку.
По одному из дел арбитражный суд признал за обществом право собственности на самовольно возведенное сооружение магазина, приняв во внимание следующее: постройка возведена на земельном участке, раньше предоставленном обществу в долгосрочную аренду; объект возведен на месте снесенного магазина, что свидетельствует о неизменности целевого назначения участка земли; построенное сооружение соответствует необходимым правилам (градостроительным, экологическим, строительным, противопожарным и др.); в итоге возведения не нарушены права иных лиц и нет угрозы для жизни и здоровья граждан*(4).
Чаще всего споры с применением ст. 222 ГК РФ касаются реконструированных объектов. По п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - изменение параметров объектов капитального возведения, их долей (высоты, числа этажей, территории, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Реконструкция дома обозначает, по существу, создание нового объекта недвижимого имущества и влечет вероятность рассмотрения иска о признании права собственности на возведенный объект, и рассмотрения требований о сносе (демонтаже) измененной части дома по правилам ст. 222 ГК РФ. В этой связи в отношении реконструированных объектов тоже важно соблюдение установленных правил (получение разрешений и проч.), однако с учетом специфики - при надстройке уровня, например, отведения участка земли не необходимо.
Так, по одному из производств рассмотрен спор о признании мансарды, возведенной на крыше дома, самовольной постройкой и обязании осуществить ее снос. При отмене решения арбитражного суда, которым в иске отказано, суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, предложил узнать, в том числе, фактическое получение ответчиком необходимых разрешений, принимая во внимание, что при строительстве надстройки дома дополнительного отвода участка земли не требовалось*(5).
Иной пример. Если реконструкция дома, проведенная без получения необходимых разрешений и без соблюдения градостроительных норм и правил, нарушает права и легитимные интересы иных лиц - балансодержателя дома и иных лиц, занимающих комнаты в здании на законных основаниях, не подлежит удовлетворению иск лица, осуществившего реконструкцию, о признании права собственности на новые территории*(6).
Т.к. право собственности на самовольно возведенную постройку у лица, ее построившего, не появляется (п. 2 ст. 222 ГК РФ), это лицо не может претендовать на защиту в порядке, предусмотренном главой 20 ГК РФ "Защита права собственности и иных вещных прав". В т.ч., не подлежит удовлетворению иск так называемого собственника об истребовании из чужого незаконного владения самовольной постройки (ст. 301 ГК РФ). В роли использования этого утверждения - арбитражное производство по иску общества об истребовании нежилых комнат, построенных истцом и занимаемых ответчиком. В удовлетворении требований отказано, т.к. истребуемое имущество отвечает признакам самовольной постройки, на которую у лица, ее осуществившего, права собственности не появляется, однако может оказаться признано судом по требованию данного лица, заявленному по ст. 222 ГК РФ; в рассматриваемом случае иск заявлен в порядке ст. 301 ГК РФ*(7).
Из данного примера виден проблемный вопрос следующего порядка - как лицо, самовольно построившее недвижимый объект, может защитить свои права в случае, если этот объект располагается на принадлежащем другому лицу земельном участке и это лицо не заинтересовано в предоставлении участка земли под возведенную постройку, при этом занимает и использует объект самовольной постройки? Ведь, как отмечено выше, права собственности на самовольно построенный объект недвижимости у застройщика не появилось, т. е. нереально доказать присутствие права, подлежащего защите.
Естественно, баланс интересов соблюдается в ситуации, когда право на недвижимое имущество признается за лицом, на земельном участке которого возведено строение. В этом случае по инициативе лица, использующего постройку и являющегося легитимным хозяином участка земли под объектом, вероятно признание судом права собственности на постройку, при этом новый собственник возмещает застройщику связанные со строительством затраты. Хотя не во всех случаях лицо, не будучи застройщиком и использующее самовольную постройку, заинтересовано в подобном ходе.
В этой связи появилось мнение о возможности рассматривать соответствующее имущество не в роли объекта недвижимости, а как набор строительных материалов - ведь самовольная постройка не принято считать недвижимостью*(8). В этом случае, при условии, если будет доказана принадлежность материалов лицу, осуществившему возведение, оно не лишается возможности истребовать свое имущество. Хотя подобное решение вопроса нельзя признать обоснованным, т.к. постройка в этой ситуации в правовом смысле неделимая вещь (ст. 133 ГК РФ), раздел ее на некоторые составляющие (материалы, применяемые при постройке), приведет к утрате ее назначения.
Видится возможным следующий выход из аналогичной ситуации - инициирование заинтересованным лицом (застройщиком) процесса о сносе объекта, построенного им самовольно.
Во взаимосвязи с последним предложением следующий вопрос - кто вправе обратиться в суд с требованием о сносе самовольной постройки, принимая во внимание закрепленное п. 2 ст. 222 ГК РФ общее правило о том, что самовольная постройка полежит сносу? Нормативно круг лиц не очерчен. Однако, отталкиваясь от смысла статьи, можно заключить о том, что с таким требованием вправе обратиться: орган, наделенный полномочием контролировать соблюдение строительных норм и правил; лицо, на земельном участке которого возведена самовольная постройка; лицо, полагающее, что в итоге постройки самовольной постройки нарушены его права и охраняемые законом интересы.
Дискуссионным остается вопрос о возможности предъявления такого иска самим лицом, осуществившим постройку, в пользу положительного ответа на который сошлюсь на отсутствие запрета для данного и на то, что права подобного лица, безусловно, затрагиваются при возникновении спора о сносе здания. В этой связи стоит обозначить подход, по которому лицо, осуществившее самовольную постройку и являющееся собственником стройматериалов, вправе разобрать постройку без решения суда*(9). Хотя подобный путь без судебного вмешательства возможен лишь при отсутствии препятствий с позиции третьих лиц, ими могут быть фактические хозяева здания.
Тут стоит обратиться к практической ситуации. Индивидуальный бизнесмен осуществил самовольную постройку (пристройку к зданию, занимаемому на законных основаниях отделом охраны УВД города). В признании права собственности на эту пристройку ему отказано вступившим в законную силу решением арбитражного суда. Пристройка занята властным органом, использующим главное сооружение, его права на эту пристройку в установленном порядке не признаны. Бизнесмен намеревался произвести снос здания с целью применения строительных материалов в иных целях, о чем проинформировал пользователя спорного дома. Хотя просьба осталась без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий отдела охраны по созданию препятствий в сносе самовольной постройки. Суд кассационной инстанции указал на то, что снос самовольной постройки невозможен только в случае признания на нее права собственности за лицом, обладающим земельным участком, на коем расположено соответствующее строение. В этой ситуации производство по делу следовало приостановить по п. 1 ч. 1 ст. 143 АПК РФ, т.к. в производстве иного суда рассматривался иск лица, владеющего земельным участком, о признании права собственности на возведенное на этом участке самовольное строение - спорную пристройку*(10).
В практике нередки ситуации, при которых результат разрешения спора находится в зависимости от правильной квалификации правоотношений сторон, когда стоит проводить грань м/у требованиями, разными по собственной природе.
Например, м/у требованием об устранении препятствий в пользовании имуществом (ст. 304 ГК РФ) и требованием о сносе самовольно возведенной постройки (ст. 222 ГК РФ)*(11).
Как указывалось выше, не подлежит удовлетворению требование лица, самовольно построившего сооружение, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, т.к. для удовлетворения виндикационного иска истцу надлежит доказать принадлежность ему на праве собственности истребуемого имущества, а в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не появляется.
Стоит разграничивать правовые последствия появления права собственности в связи с самовольным строительством (ст. 222 ГК РФ) и по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Нужно заявить о нераспространении приобретательной давности на самовольно возведенные объекты недвижимости, т.к. законных оснований для обладания самовольно построенным недвижимым имуществом без судебного решения у соответствующего субъекта не появляется*(12).
Для полноты картины по освещаемой тематике стоит затронуть вопрос сравнительно жилых комнат. Насчет последних с принятием Жилищного кодекса РФ от 29 дек. 2004 г. N 188-ФЗ установлен самостоятельный, отличный от ст. 222 ГК РФ, порядок ликвидации незаконных перепланировок и вероятность узаконить их проведение, этим вопросам посвящена, в том числе, ст. 29 ЖК РФ "Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной изменения планировки жилого комнаты". Тут же упомянем специальную административную ответственность - ст. 7.21 КОАП РФ "Нарушение правил пользования жилыми помещениями".
В заключение, обобщая вышеизложенные вопросы, можно заключить - во избежание негативных последствий требуется при создании недвижимого имущества соблюсти все нужные формальности, связанные с отведением участка земли, получением необходимых разрешений, утверждением проектной документации, при возведении объекта нужно придерживаться соответствующих правил. Иначе нет гарантии того, что возникшие кругом самовольно возведенной недвижимости спорные ситуации будут решены в пользу лица, затратившего усилия и средства при возведении соответствующего имущества. Гарантии Задать Вопрос Обратная связь Почему Мы? Услуги и Цены

Автор: Руководитель Центра от 17.03.2012

|  Оценка

Вы не можете комментировать!