Рынок недвижимости: Кручу, верчу, обмануть хочу...

Вы желаете купить или продать квартиру. Сдать комнату или снять дачный участок на летний период. А может оказаться заключить контракт со строительной фирмой о приобретении жилища в новом доме? Теоретически все очевидно, хотя на практике становится понятно то, что кроме структуры осуществления сделки есть еще и масса "подводных камней", которыми с крупным успехом пользуются мошенники. Как не попасть на уловки нечестных партнеров по сделке? Наш рассказ об операциях с недвижимостью, нечестных и недействительных сделках и том, как избежать таких неприятностей.

Недееспособный участник

Именно с помощью недееспособности какого-либо участника сделки чаще всего создаются аферы на рынке недвижимости. И посему мы сегодня детально разберем, кого и при каких условиях возможно считать недееспособным, как недееспособность трактует закон и семейный кодекс.

Отчасти недееспособных или целиком недееспособных участников сделки купли или продажи жилища, возможно разделить на 2 группы:

I группа. Целиком недееспособные. Дети до 14 и граждане с психическими расстройствами, которые из-за собственной болезни (которая мешает понять им значение своих действий или своими силами осознанно принять решения) не могут принимать участия в таких сделках. Сделки, совершенные с нарушением прав указанных выше общественных групп, считаются недействительными.

II группа. Ограниченно дееспособные. Ограниченно дееспособные граждане, несовершеннолетние, и граждане, находящиеся в миг заключения сделки в не совсем адекватном состоянии. Такие сделки считаются спорными.

Рассмотрим случаи, когда совершенные сделки с "участием" перечисленных выше категорий лиц могут быть признаны неправомерными:

Ст. 29, 171 ГК РФ Целиком недееспособные граждане

Недействительными в суде признаются сделки купли- продажи недвижимости в том случае, если 1 из участников признан целиком недееспособным (неврологические расстройства, душевные болезни, врожденное слабоумие, травмы). Одно существенное условие - сделка будет признана недействительной, лишь если решение суда было вынесено ДО попытки совершения сделки этим лицом. Дееспособность проверяется в психдиспансере или канцелярии районного суда.

Ст.28, 172 ГК РФ Малолетние - лица, не достигшие 14 лет

Гражданским законодательством установлены особые правила, реализующие право ребенка на жилье. В случае ущемления законных прав на жилье несовершеннолетних и малолетних граждан, сделка о купле-продаже недвижимости считается неправомерной и признается недействительной.

Согласно со статьей 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" (от 11.08.1994 г.) малолетний или несовершеннолетний гражданин страны не может оказаться лишен права участия в приватизации жилплощади, на территории которой он зарегистрирован. Для совершения всех административных действий и сделок (обмен, продажа) с жилыми помещениями, где прописаны лица, не достигшие 18 лет, требуется разрешение органов попечительства и опеки.

Согласно со статьями Семейного кодекса №№60, 137, 147, 153 родители, опекуны (попечители для несовершеннолетних), усыновители не имеют права совершать от имени детей сделки по отчуждению принадлежащей последним недвижимости, приводящие к отказу ребенка от принадлежащих ему прав или уменьшению жилищного имущества.

Такие явления имели в 1992-1994 гг.массовый характер, когда антисоциальные элементы, являющиеся родителями, опекунами или усыновителями лишали (отчасти или целиком) права на жильё своих детей, буквально отправляя их жить на улицу.

Сейчас более всего нарушаются жилищные права 2-х категорий несовершеннолетних граждан: лишь родившиеся на данной жилплощади и выехавших с родителями на ПМЖ (постоянное место жительства).

В первом случае родители (или усыновители) новорожденных (или усыновленных) детей обязаны внести их в правоустанавливающие бумаги и в количество собственников недвижимости, согласно с установленным порядком, и лишь после совершать сделку по обмену или продаже жилплощади. Хотя, на практике преследуя понятные лишь себе цели, родители чаще всего, умышленно на протяжении какого-то времени не регистрируют новорожденного - расплачиваться за такие халатные действия, в последствии приходится наивному покупателю.

Во II-м случае при отчуждении жилплощади, принадлежащей семье выезжающих эмигрантов, нужно настоятельно настойчиво просить того, чтоб последним на территории РФ, постоянным местом жительства (прописки) ребенка было иное жильё и были получены и верно оформлены все разрешения ОВИРА и органов опеки.

Внимание! При совершении сделок с недвижимостью ущемление прав детей является наиболее нередко встречающимся основанием признания их нелегитимными!

И посему при осмотре документов особое внимание нужно уделить тому, проживали ли на протяжении последних десяти лет на покупаемой жилплощади дети, достигли ли они совершеннолетия и являются ли они на миг сделки дееспособными, куда выписываются несовершеннолетние жильцы и не нарушены ли их права на жилье. Не имеющему опыта покупателю крайне трудно совладать с указанной выше задачей и посему рекомендуется обращаться в надежные агентства недвижимости и квалифицированным экспертам.

Ст.175 ГК РФ Лица в возрасте 14-18 лет

В сравнении с изложенным выше, признание сделки неправомерной, при которой было ущемлено легитимное право гражданина РФ в возрасте от 14 до 18 лет, имеет несколько значительных особенностей:

I . Такая сделка относится к числу оспариваемых в суде. Право оспаривания неправомерности операции обмена или продажи жилплощади имеют органы попечительства и опеки, легитимные представители несовершеннолетнего, прокуратура и суд;

II. Сделка, совершенная на выгодных для несовершеннолетнего гражданина РФ условиях, считается правомерной, после ее окончательного и полного одобрения с позиции законного представителя (попечителя)

III. По ст. 27 ГК РФ граждане РФ, вступившие в брак, ведущие предпринимательскую деятельность или работающие по найму в возрасте от 16 до 18 лет, объявляются эмансипированными, считаются дееспособными и могут своими силами совершать сделки

Ст.30, 176 ГК РФ Ограниченно дееспособные граждане

По судебному решению ограниченно дееспособными признаются граждане, злоупотребляющие наркологическими, спиртными и токсическими веществами, стоящие на учете в наркологическом диспансере (которые занесены в базу данных главного нарколога города).

Сделки с недвижимостью, при которых ущемляются права граждан данной категории, или сделки, в которых участвуют, граждане данной категории, считаются недействительными и могут быть оспорены органами попечительства и опеки, членами семьи недееспособного гражданина, лечебными наркологическими учреждениями и прокуратурой.

Ст.177 ГК РФ Совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

Эти основания признания сделки купли - продажи недвижимости недействительной вполне нередко встречаются в судебной практике. И вправду ведь буквально "подвести" под воздействие статьи 177 ч.1 ГК РФ возможно любого гражданина, что успешно и делают мошенники, вступающие в сговор с продавцами недвижимости.

Максимально распространенной схемой обмана являются в данном случае так называемое "опьянение III степени" или "травма головы", позволяющие, или подкупе специалистов или при грамотной подтасовке доказательств, опротестовать почти любую сделку.

Покупателям недвижимости нужно быть весьма осторожными, в тех ситуациях, если по каким-то причинам продавец продаваемого объекта отказывается ставить подписи на любых договорах, декларациях или соглашениях с агентством недвижимости или перед оформлением сделки у нотариуса, а в день сдачи документов на регистрацию или оформление под наиболее что ни есть благовидным предлогом уезжает.

Наличие таких 2-х характерных признаков ("срочные дела" и отсутствие на документах подписи, выражающей волю продавца) практически постоянно говорят о дальнейшем мошенническом сговоре против покупателя с целью последующего признания (на основании ст.177 ч.1 ГК РФ) сделки недействительной. В этой ситуации покупателю рекомендуется отложить сделку до возвращения продавца или же настойчиво просить у поручителя нотариально заверенной доверенности о ведении дел (свершении сделки)

Под состав рассматриваемой нами статьи возможно теоретически подвести тоже свершение сделок лицом находящимся в болезненном состоянии (психическое или соматическое заболевание) или в состоянии сильного нервного потрясения. Хотя сфальсифицировать экспертизу или доказать такие факты на практике серьезно труднее, чем в описанных выше ситуациях (опьянение, травма)

На примерах рассмотрим чаще всего встречающиеся в судебной практике схемы мошенников:

Травма головы

Для признания несостоятельности сделки по статье 177 ГК РФ бандиты используют весьма нехитрые приемы. Они в подробностях описывают вступившему с ними в сговор продавцу недвижимости клинические симптомы сотрясения мозга. И за несколько суток до подписания у нотариуса контракта купли - продажи разыгрывают в травм пункте получение черепно-мозговой травмы.

Цель у таких инсценировок 1 - получение справки о травме и занесение данных о происшествии в медицинскую карту "пострадавшего".

Ч/з суток 10, после подписания сделки, продавец подает в суд заявка о неправомерности сделки из-за предшествующей травмы. Конец постоянно одинаков - сделка признается недействительной...

Опьянение III степени

Еще 1 простая и весьма распространенная махинация.

Все участники сделки собираются у нотариуса в 9:00. Однако вдруг в 9:30 оказывается, что продавцу просто требуется встретить любимую бабушку, партнера и т. д. Перед отъездом продавец оформляет доверенность на любого из участников и в 9:45 покидает нотариальную контору. С помощью "соратников по афере" вводит себе в вену физ. раствор с чистым спиртом и уже в 10:00 получает III степень опьянения. В 10:15 в весьма нетрезвом состоянии гражданин попадает в милицию, где оформляется протокол о его не состоянии.

Дальше после получения от жертвы денег, продавец квартиры подает заявка в суд о том, что подписал какие-то бумаги в состоянии алкогольного опьянения, а в качестве доказательств демонстрирует протокол из милиции. Сделка признается нелегитимной и успешно расторгается.

Приобретая недвижимость, покупателю требуется следовать одному вполне важному правилу: в день сдачи документов на регистрацию или при оформлении сделки у нотариуса продавец обязан присутствовать лично в течение всей процедуры!

Покупатель обязан объяснить продающей стороне то, что оформление сделки является весьма ответственным моментом для обеих сторон, и посему все иные дела обязаны быть отложены, или обязана быть отложена сама сделка.

Если в начале оформления для вас является сомнительным состояние продавца (трезвость, адекватность), свободно предложите ему пройти освидетельствование в наркологическом диспансере или поделитесь собственными сомнениями с госрегистратором или нотариусом. В этой ситуации вероятность оспаривания сделки по ст.177 ГК РФ серьезно уменьшится.

Автор: Руководитель Центра от 24.07.2012

|  Оценка

Вы не можете комментировать!