<< Ноябрь 2020 >>
  Пн. Вт. Ср. Чт. Пт. Сб. Вс.
>  26  27  28  29  30  31 1
> 2 3 4 5 6 7 8
> 9 10 11 12 13 14 15
> 16 17 18 19 20 21 22
> 23 24 25 26 27 28 29
> 30  1  2  3  4  5  6

Как исправить ипотеку?


 Aгентство по ипотечному жилищному кредитованию по поручению Министерства финансов РФ принимало активное участие в разработке принципов качественного андеррайтинга ипотечных жилищных кредитов (Principles for Sound Residential Mortgage Underwriting Practices) в составе рабочей группы Совета по финансовой стабильности при «Большой двадцатке».

О сути этих принципов, о том, к каким выводам пришла рабочая группа СФС, анализируя опыт недавнего ипотечного кризиса, начавшегося в США и по финансовым каналам распространившегося на весь мир, и о том, какие рекомендации Совета могут быть востребованы российским ипотечным рынком, рассказала в интервью НБЖ руководитель Аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Анна ЛЮБИМЦЕВА.

Главная причина кризиса в США - государство фактически утратило рычаги влияния на рынок жилья и ипотечного кредитования

НБЖ: СФС разрабатывает принципы, следование которым в идеале должно избавить мировую экономику от повторения кризиса, аналогичного кризису, зародившемуся на рынке ипотеки США в 2007-2008 годах. Но, наверное, для того чтобы сформулировать такие принципы, нужно сначала понять причины, породившие тот кризис. Достигнуто ли такое понимание?

А. ЛЮБИМЦЕВА: Да. После кризиса«Боль-шая двадцатка» пришла как раз к тому же выводу, что и вы: необходимо обобщить практику ипотечного кредитования, предшествовавшую кризису, чтобы понять, что его породило, и найти механизмы, которые позволяли бы впредь избежать образования «мыльных пузырей» на рынке ипотечного кредитования. Соответственно, была создана рабочая группа при СФС, которая занялась изучением стандартов выдачи ипотечных кредитов, существовавших в различных странах, анализом основных показателей ипотечного кредитования и допущенных отступлений от действовавших стандартов. Результатом этой работы стало выделение «лучших практик» ипотечного кредитования и андеррайтинга, и уже на основе этих практик были сформулированы принципы эффективного андеррайтинга ипотечных кредитов.

НБЖ: Стандарты каких стран были признаны «лучшими практиками»?

А. ЛЮБИМЦЕВА: Ни один из существовавших национальных стандартов не был признан лучшим, да и цели такой не ставилось. Задача, которая стояла перед рабочей группой, была не в том, чтобы разработать обязательные к применению стандарты по аналогии с Basel II или Basel III, а в том, чтобы выработать так называемые высокоуровневые рекомендации для регуляторов рынка. Реализация этих принципов описывает систему, какой она должна быть в идеале. При этом очевидно, что на юо% эти принципы претворить в жизнь вряд ли удастся, хотя бы потому что у каждой страны есть свои национальные и экономические особенности. Задача регуляторов в том, чтобы внедрять эти принципы в той степени, в какой это возможно с учетом национальных особенностей и текущей ситуации в стране.

НБЖ: Если в рамках работы группы был «выкристаллизован» некий идеал, как должно быть, то, по-видимому, был определен и анти-идеал - как не должно быть ни в коем случае?

А. ЛЮБИМЦЕВА: Конечно. Давайте пойдем шаг за шагом, и вы сами убедитесь в этом. Прежде всего, мне хотелось бы рассказать о главном выводе, который был сделан: многие государства с начала 90-х фактически попытались заменить жилищную политику политикой доступности кредитных ресурсов. В результате это, конечно, облегчило их бюджеты, но одновременно лишило рычагов влияния на рынок жилья. Этот сектор был полностью отдан «на откуп» коммерческим организациям, а такие понятия, как социальное жилье, социальная аренда и субсидии свелись к абсолютному минимуму во многих странах, включая США. При этом регулирование кредитных организаций и посредников кредитного рынка тоже постепенно снижалось.

НБЖ: То есть налицо был апофеоз свободного рынка.

А. ЛЮБИМЦЕВА: Абсолютно точно. И как раз отсутствие государственного согласованного контроля и надзора как за рынком жилья, так и за финансовым рынком породило тот «пузырь», который «лопнул» в американской экономике в 2007-2008 годах. Чтобы не быть голословной, приведу конкретные цифры. По оценкам международных экспертов, в 70-80-х годах прошлого века во многих европейских странах на жилищную политику в том или ином виде уходило порядка 3-4% ВВП. Сейчас только Франция тратит на это порядка 1,6% ВВП, а в большинстве европейских стран этот показатель колеблется от 0 до 1% ВВП.

НБЖ: А в США?

А. ЛЮБИМЦЕВА: В США после 70-х годов прошлого века жилищные субсидии уступили место налоговым вычетам при приобретении жилья, в том числе в кредит.

НБЖ: Что же получается: рынок ипотеки subprime в США разросся как раз потому, что в какой-то момент государство перестало реализовывать эти самые социальные программы? Между этими двумя явлениями есть причинно-следственная связь?

А. ЛЮБИМЦЕВА: Вы правильно все понимаете. Государство, как я уже сказала, ушло из этого сегмента. Что же оставалось делать людям с низкими доходами в ситуации, когда сектор арендного жилья в США довольно мал, а прекратить договор аренды очень просто? Они были вынуждены выйти на поиски доступных кредитных ресурсов. Это с одной стороны. С другой стороны, платежеспособный спрос на жилье оказался ограничен, потому что людей, способных либо полностью оплатить покупку недвижимости, либо привлечь и обслужить ипотечный кредит, априори меньше, чем тех, кому сложно сделать это. В подобной ситуации банкам, ориентированным на расширение рынка, менеджмент которых получает свои бонусы за количество и объемы выданных кредитов, пришлось спускаться вниз по клиентской «пирамиде», предлагая ипотечные кредиты все менее и менее платежеспособным сегментам. Вторая взаимосвязь, которую выявила рабочая группа при СФС, - это связь между ростом цен на рынке жилья и смягчением условий ипотечного кредитования. Чем менее доступным становится жилье, тем уже круг платежеспособных заемщиков, тем больше и охотнее банки идут навстречу клиентам, ослабляя стандарты андеррайтинга и предлагая им кредиты с нулевым первоначальным взносом. Финансово-кредитные организации в этих условиях перестают смотреть также и на подтверждение доходов, к чему их подталкивают и обостряющаяся конкурентная борьба за заемщиков, и тот факт, что они вынуждены спускаться по клиентской «пирамиде» все ниже и ниже. В результате через какое-то время банки начинают выдавать кредиты с высоким уровнем риска, тот самый subprime, рассчитывая, что рост цены залога, в свою очередь, окупит все их издержки в случае дефолта заемщика. Чем дольше эта ситуация на рынке сохраняется, тем большей становится доля таких кредитов в портфелях банков. Так, до кризиса рост цен на рынке жилья в США наблюдался в течение более тридцати лет и казался участникам рынка бесконечным.

Еще один фактор, «подхлестывающий» подобное развитие ситуации: наличие большого числа посредников между кредиторами и заемщиками -например, ипотечных брокеров. Эти посредники зачастую вовсе не заинтересованы в том, чтобы предоставлять потенциальным заемщикам независимые адекватные консультации. Они, как правило, тесно работают с теми или иными банками и заинтересованы в увеличении количества выданных кредитов и получении более высоких вознаграждений за свою деятельность.

НБЖ: Ну, эту проблему, наверное, можно было бы устранить более жестким регулированием деятельности организаций-посредников.

А. ЛЮБИМЦЕВА: Можно было бы, но такого регулирования не было ни для банков, ни для посредников. Результатом этого, как я уже сказала, стало большое число заведомо рискованных кредитов. А также большое число кредитов, выданных по так называемой плавающей или переменной ставке, рассчитанной на постепенное увеличение. Наименее платежеспособным заемщикам в США банки и посредники рекомендовали именно такие кредиты, поскольку значения ставок по ним были ощутимо ниже среднерыночных, а заемщики надеялись «проскочить», рассчитывая в том числе на рост стоимости приобретаемого жилья и собственных доходов на фоне позитивного развития экономики. Смысл в том, что если ставки снижаются, то заемщик реально может сэкономить на платежах, но если они начинают расти, заемщики попадают в очень сложную ситуацию. В результате кризиса 2007-2008 годов в такую ситуацию попали не только заемщики в США, но и во многих европейских странах.

Чрезмерная задолженность потребителей и наслоение рисков в ипотечных кредитах и в финансовой системе в целом, которые были всем очевидны в начале кризиса, - это уже следствия вышеуказанных проблем.

Ипотека не должна вытеснять или подменять собой социальную аренду

НБЖ: Итак, вот основные причины, породившие кризис ипотеки subprime: отказ большинства государств от социальных программ на рынке жилья, вытолкнувший неплатежеспособное население на поиски кредитов, рост цен на жилье, провоцирующий банки к снижению стандартов выдачи ипотечных кредитов, и минимальное вмешательство государства и регуляторов в деятельность финансовых институтов и их посредников. На мой взгляд, первая и третья причины - практически одно и то же.

А. ЛЮБИМЦЕВА: В каком-то смысле да. Посмотрите на государства, которым удалось выйти из кризиса 2007-2008 годов с минимальными потерями, - Францию, Австрию, Канаду, Австралию, скандинавские страны. Во всех был жесткий контроль со стороны государства как за финансовым сектором, так и за рынком жилья. Была, конечно, и своя специфика: в Канаде, например, этот контроль осуществлялся посредством обязательного страхования выданных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 30% от стоимости жилья, подкрепленного государственными гарантиями по обязательствам страховщиков. В скандинавских странах и Австрии - за счет развитого института социальной аренды. Там людям был предоставлен реальный выбор между приобретением жилья в собственность и арендой.

НБЖ: Но аренда - это все-таки не собственность. Вы сами приводили в пример США, где договор аренды жилья очень легко разрывается по инициативе владельца.

А. ЛЮБИМЦЕВА: В Австрии как раз дело обстоит с точностью до наоборот: выселить арендатора очень сложно, его права на пользование жильем практически равны правам, которые имеет собственник жилья, при этом само жилье хорошего качества. В таких условиях у людей не возникает стремления приобрести квартиру или дом любой ценой, как это было в США. Потребители не «загоняются» в институт собственности.

Главный вывод, к которому пришло мировое сообщество, изучив уроки кризиса 2007-2008 годов, - не надо всех граждан превращать в собственников жилья.

НБЖ: В свое время в США были созданы ипотечные агентства Fannie Мае и Freddie Mac. Я понимаю, что они никогда не являлись регуляторами ипотечного рынка, но они создавались в свое время в том числе и для того, чтобы сделать жилье доступным для максимально большого числа потребителей. Что произошло? Они перестали выполнять эту функцию?

А. ЛЮБИМЦЕВА: Вы правы, указывая на то, что перед агентствами стояла задача повысить доступность жилья для потребителей, но именно в рамках политики расширения доступа к кредитным ресурсам. Американские ипотечные агентства должны были обеспечивать банки ликвидностью, чтобы те, в свою очередь, могли наращивать выдачу ипотечных кредитов и успешно конкурировать между собой. Наличие конкуренции объективно улучшало условия предоставления кредитных ресурсов для заемщиков. Это одна сторона медали - доступности жилья. А вот вторая сторона - куда же все-таки деваться тем, кто не может взять кредит на безрисковых условиях и не имеет возможности арендовать жилье, потому что государство перестало развивать рынок социальной аренды, а частный арендный сектор предлагает неприемлемые и также рискованные условия? В этом смысле современная Россия очень похожа на США: у нас провели приватизацию, в результате которой миллионы людей стали собственниками жилья, но при этом не уделили внимания развитию института социальной аренды.

НБЖ: Группа при СФС выявила основные ошибки, приведшие к надуванию «мыльного пузыря» на ипотечном рынке США, и выработала рекомендации. Есть ли, с вашей точки зрения, смысл для России учитывать эти рекомендации в дальнейшем развитии рынка ипотечного кредитования? Ведь у нас доля ипотеки в общем объеме банковского кредитования очень низка.

А. ЛЮБИМЦЕВА: Безусловно, нам необходимо прислушиваться к этим рекомендациям и по возможности следовать им. У России сейчас есть просто золотой шанс: она сама еще не наделала серьезных ошибок в этой сфере, зато уже получила подробное представление, каких ошибок следует избегать. У нас ипотека составляет порядка 2,7% ВВП. И поскольку ипотека у нас была продуктом, ориентированным на средний класс, мы не успели уйти в subprime. Буквально задержались на грани: у нас на рынке ведь тоже был ценовой бум в 2006-2008 годах, тоже появились программы с нулевым первоначальным взносом. Но кризис нам вовремя «подрезал крылья», наглядно продемонстрировав, что успеха в ипотеке с точки зрения количественных показателей, конечно, можно достичь, но какой ценой! Не надо было даже обращаться к США в качестве примера - достаточно было посмотреть на куда более близкие нам страны, например Украину, где до кризиса доля ипотеки в ВВП достигала 14%, при этом более 70% ипотечных кредитов были выданы в иностранной валюте. А это, по сути, аналог кредитов с плавающей ставкой без ограничения пределов роста. Одновременно активно ослаблялись стандарты выдачи и росло соотношение кредита и залога. В результате во время кризиса после девальвации гривны в конце гоо8 года там было зафиксировано огромное количество дефолтов, а ставки по ипотеке взлетели до 22-25%, и она фактически встала.

НБЖ: У нас тоже была до кризиса ипотека в валюте.

А. ЛЮБИМЦЕВА: Была и сейчас есть. Законодательно ее никто не запрещал. Но люди, обжегшись на валютной ипотеке во время кризиса, избегают ее брать, да и банки значительно сократили такие программы. В гон году менее i% от всего объема ипотечных кредитов было выдано в иностранной валюте. Для сравнения - в 2007-2008 годах выдавалось порядка 15-20%.

НБЖ: У нас не запрещали - а что же, есть страны, где закон запрещает выдавать и брать ипотечные кредиты, номинированные в иностранной валюте?

А. ЛЮБИМЦЕВА: Представьте себе, такие страны есть - например, после кризиса Австрия и Венгрия внесли соответствующие изменения в законодательство.

НБЖ: Австрия и Венгрия являются странами Евросоюза. Как сочетается запрет на выдачу валютной ипотеки, введенный в этих государствах, с отсутствием аналогичного запрета в других странах ЕС?

А. ЛЮБИМЦЕВА: ЕС как раз осознает необходимость унификации подходов к регулированию рынка жилья и ипотечного кредитования, включая налаживание информационного обмена в этой части. Это нужно в том числе и для того, чтобы, учитывая мобильность и интеграцию европейского населения, обеспечить качественную оценку заемщиков и сделать ипотечные ценные бумаги, выпущенные банками в различных частях ЕС, прозрачными и понятными для инвесторов с точки зрения содержания риска. И здесь мы опять невольно обращаемся к опыту кризиса ипотеки subprime в США. Он наглядно продемонстрировал всем, что качество ипотечного актива должно определяться в момент выдачи кредита, а не на последующих стадиях его жизни, когда все риски в той или иной форме «зашиваются» в ценные бумаги. Если в самом начале процесса вводятся достаточно жесткие ограничения, то риски в конце «цепочки» нивелируются. Если этих ограничений нет, то они начинают распространяться в транснациональных масштабах через секьюритизацию и ипотечные деривативы, как инфекционная болезнь.

Переменная ставка - нормальный механизм, но в идеале должен устанавливаться «потолок», выше которого ставка не должна подниматься.

НБЖ: Насколько я понимаю, тогда выданный кредит мог обладать невысоким качеством, но в процессе структурирования выпуска при секьюритизации он «зашивался» в бумагу, которой присваивался уже вполне приличный уровень рейтинга. Что изменилось в этой схеме сейчас?

А. ЛЮБИМЦЕВА: Сейчас в США принят так называемый закон Додда-Франка, предлагающий много различных решений. Обсуждается также создание своего рода единого ипотечного регистратора - юридического лица, располагающего подробной информацией о каждом кредите, который включается в пул ценных бумаг.

НБЖ: Но это будет именно регистратор. Сам оценивать кредиты и выставлять им рейтинги он не будет?

А. ЛЮБИМЦЕВА: Пока еще не принято решение, в какой форме должна быть создана эта организация. Среди наиболее важных преобразований хотелось бы отметить, что закон Додда-Франка предусматривает принцип «skin-in-the-game» - «шкуры в игре», требующий от кредиторов сохранить на своем балансе не менее 5% от ипотечной задолженности, которую они структурируют и продают. При этом кредитный риск, оставшийся за кредиторами, нельзя хеджировать. Аналогичное правило было введено в Европе поправкой к Директиве о требованиях к капиталу от 2009 года.

НБЖ: Чтобы разделить в случае чего риски с инвесторами?

А. ЛЮБИМЦЕВА: Да. Освобождаются от этого требования только высококачественные ипотечные кредиты. Раньше такого требования не предъявлялось на законодательном уровне.

НБЖ: Вернемся, если не возражаете, к вопросу о кредитах с переменной ставкой. Вы сказали, что из-за таких кредитов многие заемщики попали в сложную ситуацию и в США, и в Европе. В России такие кредиты выдавались?

А. ЛЮБИМЦЕВА: Выдавались и сейчас выдаются, но масштаб совсем другой. У нас доля таких кредитов в общем объеме невелика, а в США до кризиса она достигала порядка 20%, в ряде европейских стран составляла 6о-80%.

Популярность таких кредитов объяснялась просто: с точки зрения ценообразования переменная ставка для долгосрочных кредитов, к каким относится ипотека, является более правильной для банков-кредиторов. Очевидно, что, если вы зафиксировали ставку сегодня на каком-то уровне, через 15-20, а тем более ЗО лет она будет уже неактуальной, поскольку не учитывает риски изменчивости рынков и стоимости денежных ресурсов для кредитора. Это один момент. Второй момент - в условиях экономической стабильности переменная ставка выгоднее для заемщика, так как в фиксированную ставку кредитор заранее закладывает риски долгосрочных рыночных изменений, насколько это возможно, поэтому она априори выше, чем переменная. Кстати, с учетом этого отчасти некорректным становится сравнение ставок по ипотеке у нас и ставок по ипотеке в Европе. У нас -11-12%, у них - 3-4%. Так у них они в большинстве случаев плавающие или переменные, а у нас - фиксированные.

НБЖ: Вы рассказали о положительных сторонах переменных ставок и для кредиторов, и для заемщиков. В чем были их отрицательные стороны?

А. ЛЮБИМЦЕВА: Прежде всего, в отсутствии ограничений - в большинстве случаев  не было установлено  «потолка», выше которого ставка не могла подниматься, а риск неопределенности заемщик брал на себя. Во время кризиса она быстро достигла двухзначных значений, и огромное количество ипотечных кредитов одномоментно оказались дефолтными. Второй недостаток в том, что платежеспособность заемщиков оценивалась для выдачи кредита по текущему уровню переменной ставки, которая в этот момент могла достигнуть своего минимального исторического значения, а не по максимально возможному. Соответственно, как только ставка ощутимо повышалась в силу объективных рыночных причин, заемщик начинал допускать просрочки и после какого-то периода «дефолтил».

НБЖ: Как определить минимальный уровень ставки исходя из платежеспособности заемщика, понятно. А как можно определить максимальный уровень?

А. ЛЮБИМЦЕВА: Двумя путями: либо исходя из исторических данных по индикатору, к которому привязана ставка, либо путем проведения стресс-теста. Например, можно смоделировать ситуацию: что станет с платежеспособностью заемщика, если его доходы сохранятся на нынешнем уровне, а ставка подрастет на несколько процентов? Сам заемщик такой стресс-тест провести не может, это дело банка-кредитора.

НБЖ: Есть такая точка зрения - и ее рьяным сторонником в России является Роспотребнадзор, - что переменные или плавающие ставки противоречат нашему законодательству, поскольку клиент лишается возможности узнать полную стоимость привлекаемого кредита.

А. ЛЮБИМЦЕВА: В рекомендациях рабочей группы СФС это учитывается: один из пунктов там - как раз о том, что клиенту должна быть предоставлена максимально полная информация о рисках, сопутствующих привлечению кредита. Например, что 10 лет назад ставка по такому же кредиту поднималась до таких-то максимальных значении, и клиент не может быть на 100% застрахован от того, что со ставкой по его кредиту не случится то же самое. То есть заемщик должен быть проинформирован кредитором обо всех факторах и условиях, которые могут спровоцировать проблемы с обслуживанием кредита, и совершенно бесплатно.

В Европе такие рекомендации многие банки стали внедрять совсем недавно, а кредиторы, работающие по стандартам АИЖК, уже выдают заемщикам созданное АИЖК специальное приложение к кредитному договору с описанием рисков ипотечного кредитования. И мы рекомендуем делать это всем нашим партнерам -оригинаторам ипотечных кредитов.

При установлении коэффициента «кредит - залог» не исходить из перспективы роста цен на недвижимость

НБЖ: Какие еще рекомендации сформулировала группа при СФС?

А. ЛЮБИМЦЕВА: Рекомендации, направленные на повышение эффективности управления залогами, развитие системы их справедливой оценки, защиту прав потребителей и регулярное раскрытие информации о ситуации на рынке ИЖК. Если говорить о последней из этих рекомендаций, то имеется в виду следующее: необходимо собирать статистику по данному рынку в тех объемах, которые давали бы возможность регулятору сделать выводы о накоплении subprime и о конкретном виде этого subprime.

НБЖ: А у нас эта информация не собирается?

А. ЛЮБИМЦЕВА: Регулятором банковского рынка - пока нет. Что касается эффективного андеррайтинга, то здесь предлагаются следующие принципы: объективная оценка доходов заемщика, причем при определении этой оценки должно учитываться, из каких источников формируются доходы заемщика и какими документами они подтверждаются. Это актуальная проблема, если учесть, например, тот факт, что в 2006 году более 40% ипотечных кредитов в Великобритании были выданы без документарного подтверждения доходов заемщиков. В США в докризисный период доля так называемых «low-documentation loans» достигала 20%. У нас такая практика тоже присутствует, и полностью отменить ее невозможно, поскольку у нас зарплаты зачастую продолжают выдаваться в конвертах. То есть налицо «серые» доходы, которые невозможно подтвердить, и в идеале люди, имеющие такие доходы, должны быть лишены возможности взять ипотечный кредит.

НБЖ: Понятно, что в таком развитии событий не были бы заинтересованы не только заемщики, но и банки. А Агентство выкупает у банков портфели, сформированные из кредитов с минимальным подтверждением доходов?

А. ЛЮБИМЦЕВА: Нет, Агентство очень серьезно относится к требованию подтверждения дохода. Кстати, очень важная рекомендация, сформулированная группой при СФС, - учитывать при рассмотрении кредитной заявки не гросс-доход, а «чистый остаток», свободный от обязательств. То есть сколько у заемщика остается денежных средств после совершения им всех необходимых расходов -уплаты налогов, коммунальных платежей, и в том числе платежей по другим кредитным обязательствам, если таковые имеются, а также платы, например, за обучение детей. Это очень логичное предложение. Если оценивать платежеспособность заемщика исходя из его гросс-дохода, то может выясниться, что на жизнь у человека после совершения всех обязательных платежей остается не 6о% дохода, а всего ю-20%. Обслуживать ипотечный кредит при таком раскладе невозможно.

В некоторых странах коэффициент «платеж - доход» закреплен законодательно, например в Гонконге (50°%) и Саудовской Аравии (30%).

НБЖ: А когда определяется этот коэффициент, то исходя из чистого дохода или из гросс-дохода?

А. ЛЮБИМЦЕВА: В настоящее время в разных странах коэффициент «платеж - доход» рассчитывается по-разному, и единой методологии его расчета не существует, но в большинстве случаев это все же гросс-доход. Однако в некоторых странах, в Австралии например, применяется и другой подход: устанавливается сумма, которая в норме должна оставаться от чистого дохода на каждого члена семьи после выплат по ипотечному кредиту. Своего рода комфортный прожиточный минимум. Делается это для того, чтобы люди не оказались за чертой бедности в случае, если семья берет ипотечный кредит. Это очень гуманная рекомендация по отношению к потребителям: финансовая грамотность у них бывает разная, поэтому некоторые готовы рисковать, но банк не должен в этом вопросе идти у них на поводу. При этом кредитор не должен также ориентироваться на перспективу возможного роста доходов заемщика.

В итоге важным нюансом «принципов андеррайтинга» стал акцент на необходимости расширения круга учитываемой информации при оценке способности заемщика обслуживать кредит. А также тот факт, что количественные показатели кредитных рейтингов отражают историческую склонность заемщика к возврату кредита, но отнюдь не его способность возвратить кредит в настоящем или будущем.

НБЖ: А у нас стоит законодательно закрепить это соотношение «платеж - доход» при привлечении ипотечных кредитов?

А. ЛЮБИМЦЕВА: Я считаю, что нет, так как это вызовет много технических сложностей. У нас в стране люди далеко не всегда имеют возможность подтвердить все свои доходы документарно. К тому же у нас очень затруднен процесс мониторинга расходов заемщиков, особенно если говорить о «чистом» доходе.

Следующая рекомендация касается соотношения «кредит - залог». Рекомендуется рассмотреть возможность ввода обязательных или стимулирующих ограничений этого показателя, особенно во время «бума» рынка недвижимости, когда кредиторы склонны исходить из перспективы роста цен на недвижимость. В ходе предварительных исследований мировой практики Совета по финансовой стабильности золотой серединой в данном вопросе был признан 30-процентный уровень первоначального взноса. Для сравнения, в США перед кризисом порядка 40% ипотечных кредитов были выданы с соотношением «кредит -залог» более 97%. Как видите, первоначальный взнос был почти фиктивным.

НБЖ: До кризиса у нас тоже предлагались кредиты с нулевым первоначальным взносом. Есть ли такие программы сейчас?

А. ЛЮБИМЦЕВА: Есть, но они носят скорее рекламный, чем практический характер. То есть банк предлагает ипотеку с первоначальным взносом, но с такими требованиями к заемщику, что тому проще воспользоваться другими программами. Что касается соотношения «платеж - доход», то 60% наших банков устанавливают этот коэффициент на уровне 45-50%. Есть единичные предложения и до 80%, но они рассчитаны на состоятельных людей.

Кредитор должен проводить андеррайтинг, а не ориентироваться на то, готов ли страховщик застраховать выданный кредит

НБЖ: Вы сказали, что одной из рекомендаций рабочей группы СФС является повышение эффективности управления залогами. Судя по опыту недавнего кризиса, как раз с этим у наших банков большие проблемы.

А. ЛЮБИМЦЕВА: Такие проблемы есть во всем мире. Дело в том, что эффективное управление соотношением «залог - кредит» невозможно без качественной оценки предмета залога. Чем лучше работает система оценки, чем лучше она контролируется, тем больше нивелируются риски банков-кредиторов. Если мы посмотрим на практику стран, входящих в G20, то увидим, что в некоторых из них недвижимость, являющаяся залогом, в течение жизни кредита подвергается переоценке, и иногда несколько раз (Франция, Германия). Согласно рекомендациям оценщики должны быть независимы и не заинтересованы в результате оценки, а сами эти оценки не должны отражать ожидаемый рост цены жилья, ведь в частности в России средний срок жизни ипотечного кредита составляет j лет, за это время с залогом может произойти все, что угодно.

НБЖ: А Агентство рекомендует банкам-партнерам производить переоценку предметов залога? Если да, то с какой периодичностью?

А. ЛЮБИМЦЕВА: Нет, Агентство борется с этим по-своему, мы начали переговоры с СРО оценщиков о приемлемых для Агентства вариантах их ответственности, в том числе о страховании ответственности оценщиков. Мы предлагаем, чтобы саморегулируемая организация, в которую входит компания-оценщик, в случае выставления необъективной оценки в той или иной мере компенсировала бы кредитору убытки. Конечно, это не значит, что оценочная деятельность должна осуществляться без надзора...

НБЖ: Со стороны государства или со стороны саморегулируемых организаций?

А. ЛЮБИМЦЕВА: Прежде всего, со стороны государства. Рекомендации группы СФС как раз акцентируют внимание на необходимости регулирования, а кроме того - на разумном использовании системы ипотечного страхования.

НБЖ: Такое страхование часто рассматривают как исключительно антикризисную меру.

А. ЛЮБИМЦЕВА: Это не так. Во многих странах это мера, призванная не защитить от кризиса, а обеспечить дополнительную финансовую гибкость кредиторов и заемщиков. Надо понимать, что если государство не гарантирует обязательства страховщика, то возникает риск, что страховая компания во время кризиса просто не справится с наплывом требований. Так было, например, в США, так было и в Великобритании.

НБЖ: Насколько я понимаю, там некоторые страховые компании оказались на грани банкротства не только из-за отсутствия государственных гарантий.

А. ЛЮБИМЦЕВА: Да. Чем грешили до кризиса и банки, и страховщики в этих странах? Банки фактически заменяли ипотечным страхованием процесс андеррайтинга, рассматривая его как альтернативу комплексной проверке заемщика и перекладывая ответственность на страховщика. На практике это означало, что банк смотрел на платежеспособность заемщика сквозь пальцы. В свою очередь, страховщик полагался на проверку надежности заемщика со стороны банка. Это классический случай, известный под термином moral hazard. Что получилось в итоге? Полная неразбериха: страховщик думал, что заемщика оценил банк, банк думал, что от лишних рисков его избавил страховщик, а государство особо не вмешивалось и не пыталось распутать этот гордиев узел.

НБЖ: И возник такой прецедент, как чуть было не состоявшееся банкротство AIG?

А. ЛЮБИМЦЕВА: История AIG была частью системной проблемы во время кризиса. Поэтому разработчики принципов качественного андеррайтинга Совета по финансовой стабильности считают необходимым соблюдение дистанции при андеррайтинге заемщиков. Кредитор должен проводить качественную проверку заемщика, а не ориентироваться на то, готов страховщик страховать кредит или нет.

Источник: Национальный банковский журнал



Автор: Руководитель Центра от 03.09.2012   |  Оценка  




 
  



Также читайте следующие новости




















Связанные статьи
Защита от рейдерских захватов
Трудовые отношения. Разрешение индивидуальных трудовых споров
33 способа проверки чистоты сделки
Работодатель не обязан освобождать ученика от обучения в день сдачи им крови
Язык рейдеров – смесь экономики, права и воровского жаргона
Схема рейдерского захвата с использованием залога
Долевое роль в строительстве. Как недопустить надувательства при приобретении жилплощади в строящемся жилище
Кризис доверия: Минпромторг России под прицелом «крёстных отцов»
Опасные связи: отношения с "однодневками" становятся более рискованными
О расчете размера необоснованной налоговой выгоды
В России начал работу «черный список» сайтов
Суд проверит жалобу предпринимателя, заявившего к вычету НДС в размере 500 миллиардов
Банкиры vs хакеры
Рейдеры нужны для того, чтобы повышать эффективность экономики?
Отказ работника от выполнения своей трудовой функции является дисциплинарным проступком
39% россиян уверены в своей кредитной истории
Бабка за дедку, дедка за репку, или "Косвенная взаимозависимость"

Вы не можете комментировать!
CMS Status-X