<< Август 2017 >>
  Пн. Вт. Ср. Чт. Пт. Сб. Вс.
>  31 1 2 3 4 5 6
> 7 8 9 10 11 12 13
> 14 15 16 17 18 19 20
> 21 22 23 24 25 26 27
> 28 29 30 31  1  2  3

Отдельные виды обязательств: мена; дарение; рента и пожизненное содержание с иждивением; аренда; наем жилого помещения


Договор мены
Правовое регулирование мены осуществляется ГК РФ. В пункте 1 ст. 567 ГК РФ дано
определение понятия договора мены. На отношения сторон распространены правила о купле-продаже,
каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара,
который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ).
Договор мены характеризуется следующими признаками:
1) направленность на передачу имущества в собственность;
2) направленность на возмездную передачу имущества в собственность;

3) возмездность характеризуется эквивалентно-определенным встречным предоставлением;
4) эквивалентно-определенное встречное предоставление является не денежным, а товарным.
Кроме того, установлены специальные правила о мене, обусловленные ее правовой природой:
1) презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568 ГК РФ);
2) обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не
смешанным договором мены и купли-продажи (п. 2 ст. 568 ГК РФ);
3) установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после
исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не
предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).
Государственная регистрация мены жилых помещений проводится в соответствии с
вышеуказанным Федеральным законом. Порядок регистрации при мене объектов недвижимости,
находящихся в различных субъектах РФ, установлен Инструкцией о порядке государственной
регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на
территориях различных регистрационных округов, утв. приказом Минюста России от 1 июля 2002 г.
N 183.
В случае заключения и исполнения сторонами договоров мены жилых помещений должно
совершаться несколько регистрационных действий:
1) регистрация сделки - договора мены;
2) регистрация перехода права на одно жилое помещение;
3) регистрация перехода права на другое жилое помещение.
Необходимое условие регистрации сделки - наличие записей о ранее возникших правах на
обмениваемые жилые помещения.
В том случае если с одной стороны действуют несколько лиц, являющихся сособственниками
обмениваемого помещения, то регистрация перехода права на приобретаемый объект осуществляется в
соответствии с порядком регистрации долевой собственности, т.е. путем внесения записей о праве
каждого из них с указанием размера доли в праве общей собственности. Но это одно регистрационное
действие - регистрация перехода права общей собственности.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, регулируется
ст. 72-74 ЖК РФ. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. 567-571 гл. 31
ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники
соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных
по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору
мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности,
а по договору об обмене - права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.
В прежнем жилищном законодательстве обмену жилых помещений были посвящены ст. 67-74,
абз. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК РФ 1983 г. Необходимо отметить, что жилищное законодательство наделяет
нанимателя и арендатора жилого помещения в домах государственного, муниципального и
общественного жилищных фондов правом передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды
этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности
на жилой дом (жилое помещение). ЖК РФ 1983 г. такой вариант обмена не предусматривал, но
положения Основ обладали приоритетом по отношению к правилам ЖК РФ 1983 г. В результате такого
обмена его участники заступали на места друг друга в соответствующих правоотношениях: прежний
собственник становился нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель - собственником в
правоотношении собственности.
Правила об обмене жилыми помещениями, установленные действующим ЖК РФ, в основном
базируются на соответствующих положениях ранее действовавшего ЖК РФ 1983 г. (ст. 67-74) и
регулируют обмен жилыми помещениями только между сторонами договора социального найма. Таким в
образом, в настоящее время следует считать невозможным обмен, например, приватизированной или
кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма.
Право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия
проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих. Если какие-либо
члены семьи являются недееспособными или ограниченно дееспособными, необходимо получить также
разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 72 ЖК РФ). Согласие члена семьи на
обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа.
Как и раньше, если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не
достигнуто согласие об обмене, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать
принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке. Порядок обмена жилыми
помещениями ЖК РФ 1983 г. и Основы детально не регламентировали. Поэтому можно считать правила,
регулирующие порядок обмена и его оформление, установленные действующим ЖК РФ, новеллой.
При согласии членов семей всех нанимателей, участвующих в обмене, заключается договор об
обмене соответствующих жилых помещений (ст. 74 ЖК РФ). Количество участников такого договора
ЖК РФ не ограничивает. Договор заключается в письменной форме путем составления одного
документа, подписанного нанимателями - сторонами договора (простая письменная форма). Помимо
согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, необходимо получить также письменное
согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. Такое согласие или отказ в даче
согласия наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в
течение 10 рабочих дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только
тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается (ст. 73 ЖК РФ). При этом отказ может быть
обжалован в судебном порядке (ст. 74 ЖК РФ) по правилам, предусмотренным гл. 25 Гражданского
процессуального кодекса РФ.
Ранее договор обмена жилых помещений можно было считать вступившим в силу с момента
получения обменных ордеров. В новом жилищном законодательстве нет такого понятия, как "ордер",
момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам
гражданского законодательства о двух- или многосторонних сделках (договорах).
Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, -
юридическое основание для осуществления такого обмена.
В соответствии со ст. 74 ЖК РФ наймодатель обязан осуществить переоформление
(расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих дней со
дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и письменные
документы о согласии наймодателей на осуществление данного обмена.
Статья 73 ЖК РФ предусматривает исчерпывающий перечень случаев, когда обмен жилыми
помещениями не допускается:
1) к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора
социального найма жилого помещения;
2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3) жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4) принято решение о сносе жилого помещения или его переоборудовании для использования в
других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и
(или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелыми
формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ним в одной квартире
невозможно.
Первый, третий, четвертый и пятый случаи в измененной редакции воспроизводят
соответствующие положения ЖК РФ 1983 г. Новыми можно считать второй и шестой случаи, которые
непосредственно в ЖК РФ 1983 г. не были предусмотрены.
Следует отметить, что ЖК РФ 1983 г. запрещал обмен, который носит корыстный или фиктивный
характер (п. 2 ст. 73). В настоящее время такого рода обмен жилыми помещениями может быть, при
наличии соответствующих обстоятельств, признан недействительным в судебном порядке по правилам,
предусмотренным ст. 166-181 ГК РФ, в частности ст. 170 ГК РФ о недействительности мнимой и
притворной сделок.
Ранее не допускался также обмен жилых помещений, находящихся в общежитии или
являющихся служебными (п. 5 ст. 73 ЖК РФ 1983 г.). Действующий ЖК РФ не рассматривает указанные
помещения как предмет обмена, поскольку они не входят в жилищный фонд социального использования
и, следовательно, не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения.
К договору мены обычно прибегают, когда стороны уже обо всем договорились, каждая из сторон
согласна с условиями договора, а главное, согласно каким-либо их сугубо внутренним
взаимоотношениям в процессе мены не должны фигурировать денежные средства, например, когда у
какой-либо из сторон таких средств нет и быть не может.
На практике нередко возникают сложности при разграничении мены и купли-продажи. Иногда,
например, стороны формулируют свои обязательства как взаимную куплю-продажу с условием о зачете
взаимных требований. Если в правоотношении предусмотрен обмен товарами, такое обязательство
следует квалифицировать как мену, а не взаимную куплю-продажу, поставку и т.д. Если же договор
предусматривает не только взаимную передачу товара, но и обязанность каждой стороны оплатить
полученный товар деньгами, такие обязательства должны квалифицироваться как купля-продажа.
Договор мены жилыми помещениями
Договор дарения
В своей деятельности риэлторам также приходится сталкиваться с таким договором,
направленным на передачу недвижимого имущества в собственность, как дарение. Правовая база
договора дарения предопределяется, прежде всего, тем, что он направлен на передачу имущества в
собственность.
Безвозмездность - основной признак дарения. В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору
дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие
встречного обязательства.
Иногда встречаются сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем
этим жилым помещением. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна
(совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с
договором пожизненного содержания с иждивением), т.к. как здесь имеет место встречное
обязательство одаряемого - предоставить дарителю право пользования жильем после его отчуждения.
Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170 ГК РФ). Не противоречит
безвозмездному характеру дарения факт совершения впоследствии одаряемым дара в пользу дарителя,
но по самостоятельному договору.
Дарение является двусторонней сделкой, для заключения которой обязательны воля и согласие
двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения,
согласно п. 2 ст. 572 ГК РФ, - односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего. До
передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара - это тоже
односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573
ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило,
вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ). ГК РФ признает
возможность существования не только реального, но и консенсуального договора дарения.
Следует обратить внимание на недопустимость заключения договора дарения,
предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Невозможна также
государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти
дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора. Если при жизни дарителя переход
права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно
быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя.
При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия: регистрация договора
дарения (сделки) - независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости; регистрация права
собственности одаряемого.
Договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два
регистрационных действия совершаются одновременно.
Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже (кроме
передаточного акта). Нет необходимости указывать в договоре цену даримой недвижимости. В
соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ, если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое
имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на
регистрацию не требуется, т.к. сделка безвозмездная.
В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для того чтобы право одаряемого
было зарегистрировано, необходимо принятие им дара.
Возможен отказ одаряемого от принятия дара, при чем и после регистрации сделки, но до
регистрации права. В том случае если после регистрации права собственности одаряемого он
возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит
данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.
В статьях 575 и 576 ГК РФ закреплены случаи запрещения и ограничения дарения. Не
допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями
(родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими
организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например,
"договором безвозмездной передачи", "соглашением о передаче с баланса на баланс" и пр., но
признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность. Дарение
имущества, находящегося в совместной собственности, допускается по согласию всех сособственников
(п. 2 ст. 576 ГК РФ), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК РФ).
Необходимо отметить, что дарение не может быть совершено на основании генеральной
доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с
имуществом представляемого. К доверенности на совершение дарения установлены специальные
требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она
ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ).
Договор дарения квартиры
Договор ренты
Одно из существенных новшеств современного российского законодательства - рента. Рента
представляет собой вид регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой,
предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в
собственность плательщика имуществе.
Договоры ренты - это двусторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик ренты
и получатель ренты. Согласно ст. 583 ГК РФ рента - это периодические платежи, которые плательщик
ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество. Договор
ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть
передано любое имущество, в том числе и деньги. В соответствии со ст. 584 ГК РФ рентные договоры,
согласно которым под выплату ренты передается недвижимость, подлежат государственной
регистрации.
Различают постоянную и пожизненную ренту. Постоянную ренту могут получать граждане и
некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано,
уступлено или получено в порядке правопреемства согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ.
Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, этот вид ренты не наследуется,
обязательства по ее выплате прекращаются со смертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или
случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по
выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).
Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина
с иждивением. Иначе говоря, договор пожизненного содержания с иждивением - одна из разновидностей
договоров ренты, его правовое регулирование осуществляется гл. 30 "Купля-продажа" и гл. 33 "Рента и
пожизненное содержание с иждивением" ГК РФ. По договору пожизненного содержания получателем
ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГК РФ), может быть передана и доля в праве общей
собственности на нее (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Потребности в жилище получателя ренты могут быть
обеспечены сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, или
предоставлением плательщиком ренты другого жилья. Одним из существенных условий договора
является стоимость всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух
установленных законом минимальных размеров оплаты труда (п. 2 ст. 602 ГК РФ).
Допускается установление ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на
получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором ренты. В случае смерти
одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его
получателям ренты, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты или содержания с
иждивением (п. 2 ст. 596 ГК РФ).
Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту
заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Моментом заключения договора пожизненного
содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального
удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный
договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно, не может быть зарегистрировано и право
собственности плательщика ренты. Напомним, что заявления о регистрации сделки должны быть
поданы обеими сторонами - и плательщиком, и получателем ренты.
Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату (ст. 585 ГК РФ):
помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания), плательщик
ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача
недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок).
Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если
имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.
Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением - это
обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона
для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров
пожизненного содержания с иждивением регистрируются:
1) сделка - договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;
2) право собственности плательщика ренты;
3) обременение рентой;
4) залог в пользу получателя ренты.
Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона при ренте являются
императивными и не могут быть отменены соглашением сторон, в отличие от залога в силу закона при
купле-продаже в кредит.
Регистрация залога осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке регистрации
ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации
смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утв. приказом
Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г.
N 289/235/290.
В свидетельстве о государственной регистрации права собственности плательщика ренты в
графе "Ограничения (обременения)" указывается: "Постоянная рента", "Пожизненная рента" или
"Пожизненное содержание с иждивением", затем "Залог в силу закона".
Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под
выплату ренты. Но при совершении сделок необходимо соблюдение ряда условий:
1) наличие согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ);
2) указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты,
предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств
(ст. 586, 587, 353 ГК РФ).
При этом согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового
приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты.
Записи об обременении недвижимого имущества рентой и ипотекой погашаются в случае:
1) расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК РФ);
2) судебного признания данного договора недействительным (ст. 167 ГК РФ);
3) смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. 596,
695 ГК РФ);
4) выкупа ренты (ст. 592-594, 599, 605 ГК РФ);
5) в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК РФ.
Заключение договора ренты выгодно с точки зрения налогообложения, размер необходимых
налоговых отчислений государству при заключении договора меньше, чем при простой купле-продаже.
Обманчивое впечатление простоты указанного договора провоцирует обывателей на его заключение без
предварительной консультации с юристом. Но исполнение такого договора имеет ряд личностных
обязательств покупателя, которые сторонами игнорируются. Задача риэлторов - ознакомить граждан,
обратившихся к ним за помощью, со всеми тонкостями при заключении договоров купли-продажи жилого
помещения с пожизненным содержанием и иждивением. Приведем пример такого договора.
Договор купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием
Договор найма жилого помещения
Распространенной формой возникновения права на проживание является временный наем
жилого помещения. Договор найма жилого помещения - это сделка, в результате которой наймодатель
обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для
проживания в нем.
Необходимость снимать квартиру может быть вызвана семейными, деловыми или иными
обстоятельствами. Предложения подобного рода на рынке услуг появились довольно давно. Чаще всего
такие отношения основывались на устной договоренности жильцов с хозяевами квартиры. В настоящее
время все больше людей обращаются в риэлторские агентства для поиска возможных вариантов найма
жилых помещений и оформляют рассматриваемые отношения надлежащим образом.
Правовые характеристики договора временного найма жилого помещения определены гл. 35
ГК РФ. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или
управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое
помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин РФ, иностранный
гражданин, лицо без гражданства). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено
во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое
лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). В этом
проявляется государственная жилищная политика, направленная на сохранение жилого фонда и
использование его по прямому назначению.
Жилое помещение является собственностью наймодателя, и в рамках правомочий собственника
он может распоряжаться своим имуществом. В договоре он может выступать как лично, так и через
уполномоченное лицо.
Социальный найм регулируется ст. 672 ГК РФ, где установлено, что такой договор заключается
по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом к
договору социального найма жилого помещения применяются также правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1-
3 ст. 685 ГК РФ. Кроме того, к указанному виду договора могут применяться и другие положения ГК РФ,
однако это возможно только в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме, при
несоблюдении указанного требования сделка является недействительной. В договоре указывается срок
его действия, но не более пяти лет. Если такой срок не определен, договор считается заключенным на
пять лет.
Положения о временных жильцах, установленные в ст. 80 ЖК РФ, воспроизводят большинство
положений ст. 680 ГК РФ, содержащей аналогичные нормы. Временные жильцы - все иные граждане,
помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи, независимо от наличия
родственных отношений с нанимателем. Вселение временных жильцов возможно только при
соблюдении следующих условий: взаимного согласия (единогласия по этому вопросу) нанимателя и
проживающих совместно с ним членов его семьи; предварительного уведомления наймодателя. При
этом целесообразно осуществлять уведомление наймодателя в письменной форме, т.к. в дальнейшем
соответствующий документ может иметь доказательственное значение.
Новеллой по сравнению с ЖК РФ 1983 г. является правило о том, что наймодатель вправе
запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь соответствующего
жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи и временных жильцов, будет для отдельной
квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Также
введено новое правило, согласно которому срок проживания временных жильцов не может превышать
шести месяцев подряд (ст. 80 ЖК РФ). Ранее предельный срок не предусматривался, существовало
лишь правило о том, что вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается
при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (ч. 2 ст. 81 ЖК РФ 1983 г.).
Наниматель жилого помещения по договору социального найма предоставляет занимаемое им
жилое помещение временным жильцам (пользователям) для безвозмездного проживания, что отличает
соответствующие отношения от договора поднайма жилого помещения. Отметим, что от платы за
коммунальные услуги наниматели не освобождаются. Отношения нанимателя и временных жильцов
могут быть урегулированы в договорном порядке (договор безвозмездного пользования жилым
помещением по правилам, установленным ст. 689-701 ГК РФ).
Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производится в
соответствии с ЖК РФ с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых
договоров, установленных в ст. 450-453 ГК РФ. Соглашение об изменении или о расторжении договора
совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или
обычаев делового оборота не следует иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две
разновидности такого договора. Первая - договор коммерческого найма, предметом которого являются
объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности
и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования. Этот вид договора найма
регулируется ст. 671, 673-688 ГК РФ.
Вторая разновидность договора - это договор социального найма, заключаемый в отношении
только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда
и относятся к жилищному фонду социального использования.
От объекта и срока аренды зависит обязательность государственной регистрации договора
аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации
следующие договоры:
1) договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений,
заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ);
2) договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК РФ, ст. 32 ЛК РФ);
3) договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды
(п. 2 ст. 658 ГК РФ);
4) договоры субаренды, к которым применимы правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Также государственной регистрации подлежат соглашения о передаче (уступке) прав и
обязанностей по договору аренды или договоры перенайма (ст. 389, 391, 615 ГК РФ) и соглашения об
изменении договора аренды (дополнительные соглашения).
Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу
с 1 марта 1996 г. второй частью ГК РФ. Статья 6 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ
"О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" предусматривала,
что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации сохранялся
действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью.
Заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды земельных участков как документы,
подтверждающие право пользования земельными участками, подлежали регистрации в комитетах по
земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с указами Президента РФ от 27 октября 1993 г.
N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (в ред. Указа
Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287) (п. 3) и от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации
конституционных прав граждан на землю" (п. 5) (в настоящее время оба указа утратили силу).
Кроме собственников, в соответствии с законом арендодателями могут быть:
1) государственные и муниципальные предприятия, в чьем хозяйственном ведении находится
недвижимое имущество, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или
муниципальным имуществом (п. 2 ст. 295 ГК РФ);
2) казенные предприятия, владеющие имуществом на праве оперативного управления, с
согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом
(п. 1 ст. 297 ГК РФ);
3) учреждения, имеющие право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным за
счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);
4) образовательные учреждения с согласия совета образовательного учреждения (Закон РФ от
10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании" или ученого совета высшего образовательного учреждения
(п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22 августа 1996 г. N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском
профессиональном образовании");
5) лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством - участков лесного фонда
(ст. 31 Лесного кодекса РФ).
До государственной регистрации договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано право
собственности, либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления арендодателя
на передаваемую в аренду недвижимость.
Арендодателями государственного или муниципального недвижимого имущества,
незакрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за предприятиями и
учреждениями, выступают уполномоченные органы государственной власти или местного
самоуправления (как правило, комитеты по управлению государственным, муниципальным
имуществом). Перед регистрацией аренды должна быть осуществлена регистрация права
собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования (на основании выписки из реестра
государственной или муниципальной собственности или иного документа, подтверждающего
принадлежность имущества данному публичному собственнику).
Существует исключение из правила обязательной первичной регистрации, которое установлено
земельным законодательством. Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ
"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной
собственности на землю регистрация права государственной собственности для распоряжения землями,
находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до
разграничения осуществляют органы местного самоуправления, если законодательством (федеральным
или региональным) не установлено иное.
Собственник может, сохранив за собой право собственности, передать другим лицам
полномочия по распоряжению имуществом на основании договоров. Например, договором
доверительного управления могут быть определены полномочия доверительного управляющего на
передачу имущества в аренду. В этом случае перед регистрацией договора аренды в ЕГРП должно быть
зарегистрировано не только право собственности на переданное в доверительное управление
имущество, но и передача недвижимости в доверительное управление в соответствии с п. 2 ст. 1017
ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его
арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче,
подписываемому сторонами. Передаточный акт свидетельствует об исполнении обязанности
арендодателя по предоставлению арендованного имущества во владение и пользование арендатора.
Возможно изменение и дополнение договора аренды. Соглашение об этом - сделка,
изменяющая отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В
соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той
же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора,
специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении
изменений в подлежащий государственной регистрации договор ГК РФ не содержит.
В случае прекращения арендных отношений необходима государственная регистрация
прекращения аренды. В ЕГРП запись об аренде погашается специальным штампом. Регистрация
прекращения аренды может быть подтверждена выпиской из ЕГРП, выданной по заявлению
арендодателя или арендатора.
Хотя при регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды,
истечение указанного срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной
записи. После истечения срока запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон.
Если срок договора истек, а арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя
продолжает пользоваться арендованным имуществом, и при этом ни одна из сторон не заявила в
учреждении юстиции о погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор
считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если договор возобновлен на
неопределенный срок, то регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению
любой стороны с условием, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за 3 месяца
или за иной срок, предусмотренный договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Необходимо отметить, что аренда является обременением права арендодателя. В случае
распоряжения арендованным имуществом (например, продажа или передача в залог) арендодатель
обязан предупредить сторону по договору (покупателя, залогодержателя) о наличии арендатора.
Договор найма жилого помещения гражданином (физическим лицом) у гражданина
(физического лица)
4. Приобретение и реализация квартир по договору долевого участия в строительстве
Часто строительство жилого дома финансируется частными инвесторами - юридическими и
физическими лицами. По условиям инвестиционного контракта часть жилой площади передается
безвозмездно органам местного самоуправления. На практике формирование стоимости квадратного
метра жилья для инвестора осуществляется следующим образом.
Сметная стоимость строительства жилого дома определяется на основании проекта и
включается в сводный сметный расчет стоимости строительства. Она является лимитом
финансирования, который определяет предельный размер долевых взносов каждого соинвестора.
В договорах на долевое участие в финансировании строительства устанавливается сумма
долевых взносов и соответствующая ей жилая площадь для каждого соинвестора.
Фактическая себестоимость одного квадратного метра построенной жилой площади
определяется исходя из стоимости капитальных затрат и общей площади жилого дома по проектным
данным. Согласно условиям инвестиционного контракта данная себестоимость определяется как
стоимость фактических (капитальных) затрат по исполнительному сводному сметному расчету,
деленная на общую площадь квартир жилого дома.
Инвестиционная себестоимость одного квадратного метра площади для соинвесторов
определяется как стоимость фактических (капитальных) затрат по исполнительному сводному сметному
расчету, деленная на общую площадь квартир жилого дома за вычетом общей площади квартир,
передаваемых органу местного самоуправления.
Таким образом, инвестиционная себестоимость одного квадратного метра жилой площади
превышает его фактическую себестоимость по данным учета заказчика. Это обусловлено
безвозмездной передачей части жилой площади органам местного самоуправления.
В учете соинвесторов - юридических лиц полученные квартиры отражаются в составе основных
средств, в корреспонденции со счетами расчетов по перечисленным заказчику долевым взносам
финансирования.
Участники инвестиционного контракта по окончании строительства составляют совместный
документ о распределении меду ними построенной жилой площади. Согласно условиям
инвестиционного контракта каждая из сторон самостоятельно оформляет право собственности на
получаемые отдельные квартиры.
Значит, квартиры, приобретенные в порядке долевого участия в строительстве, отражаются в
учете риэлторской организации по стоимости приобретения, которая равна сумме денежных средств,
фактически перечисленных заказчику на их строительство.
При реализации по договору купли-продажи квартир, полученных риэлтором в счет долевого
участия в строительстве, облагаемый НДС оборот определяется в виде разницы между рыночной ценой
их реализации и балансовой стоимостью. Рыночной ценой реализации признается цена, указанная
сторонами сделки (ст. 40 НК РФ). Под балансовой стоимостью понимается объем фактических затрат по
финансированию их строительства.
Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру.
В соответствии с инвестиционным контрактом администрация предоставляет инвестору
инвестиционный объект - земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и
привлеченных средств возводит жилой дом. Площади в построенном доме делятся между инвестором и
администрацией в оговоренной в контракте пропорции. Соинвесторы - юридические лица в свою
очередь привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.
Опишем особенности налогообложения данной операции с учетом сроков поступления оплаты от
соинвесторов и перечисления средств генеральному инвестору.
Допустим, организация произвела оплату генеральному инвестору, а затем переуступила право
участия в инвестиционном договоре соинвестору (риэлтору). В данном случае такая переуступка будет
являться уступкой имущественного права и в соответствии с требованиями ст. 155 НК РФ признается
налоговой базой по НДС.
Пример.
По договору долевого участия в строительстве жилого дома риэлторская организация
перечислила заказчику (генеральному инвестору) 10 000 000 руб. После сдачи дома в эксплуатацию
риэлторская организация приобрела право собственности на 10 квартир в нем, которые продала за
12 000 000 руб. физическим и юридическим лицам. Затраты по реализации квартир составили
600 000 руб.
В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи.
Д 76 "Разные дебиторы, кредиторы", К 51 "Расчетные счета" - 10 000 000 руб. - перечислен
инвестиционный взнос на долевое строительство.
После государственной регистрации права собственности на квартиры:
Д 41 "Товары", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - 10 000 000 руб. - приобретенные квартиры
поставлены на баланс.
После оформления договоров купли-продажи квартир:
Д 90 "Себестоимость продаж", К 41 "Товары" - 10 000 000 руб. - балансовая стоимость квартир
списана на реализацию;
Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", К 90 "Выручка" - 12 000 000 руб. - отражена
выручка от реализации квартир;
Д 90 "Себестоимость продаж", К 44 "Расходы на продажу" - 600 000 руб. - списаны затраты
организации по реализации квартир;
Д 90 "Себестоимость продаж", К 68 "Налоги и сборы НДС" - 305 000 руб. (2 000 000 руб. х
15,25%) - начислен НДС с разницы между продажной и балансовой стоимостью;
Д 90 "Себестоимость продаж", К 99 "Прибыли и убытки" - 1 666 600 руб. - выявлен финансовый
результат от реализации квартир (облагается по ставке 30%).
Следует иметь в виду, что исчисление налогов по каждой сделке купли-продажи квартир должно
осуществляться с учетом положений ст. 40 НК РФ.
Генеральный инвестор по условиям контракта имеет право привлекать к финансированию
строительства объекта соинвесторов, которые уже, в конечном счете, получают право собственности на
проинвестированную ими часть жилого дома (квартиру, блок квартир и т.п.).
Договор о долевом участии в строительстве может содержать условия и элементы и других
видов договоров быть квалифицирован как смешанный договор. Допустим, что по договору простого
товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются
соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения
прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели (ст. 1041 ГК РФ). Внесенное товарищами
имущество, которым они обладали на праве собственности, и полученные от такой деятельности плоды
и доходы признаются их общей долевой собственностью (ст. 1043 ГК РФ).
Часто совместное долевое строительство юридическими лицами зданий, сооружений, заводов,
дорог, гаражей, жилых домов или совместное долевое строительство жилых домов хозяйственными
обществами (товариществами) и гражданами осуществляется на основании договора о совместной
деятельности. Этот договор может иметь разные названия: договор об участии в долевом
строительстве, договор долевого участия, договор о совместной деятельности и пр.
Стоимость объектов, находящихся в собственности двух или нескольких организаций,
отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей
собственности.
Имущество может находиться в общей собственности, с определением доли каждого из
собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей
(совместная собственность) (ст. 244 ГК РФ).
Возникновение общей долевой собственности возможно как между организациями -
юридическими лицами, так и между гражданами; при этом участниками общей совместной
собственности могут быть только граждане.
Все операции учета по совместной деятельности можно разделить на три этапа.
При отражении в учете вкладов в совместную деятельность передача будет осуществлена
проводками:
1) Д 91 "Прочие расходы", К 08 "Вложения во внеоборотные активы" - учтена стоимость
переданного имущества;
2) Д 58 "Финансовые вложения", К 91 "Прочие доходы" - отражена стоимость передачи по
договору простого товарищества;
3) Д 91 "Прочие расходы", К 10 "Материалы" - списана стоимость передаваемых материалов;
4) Д 58 "Финансовые вложения", К 91 "Прочие доходы" - учтена договорная стоимость
передаваемых материалов.
Внесение в качестве вклада денежных средств учитывается проводкой - Д 58 "Финансовые
вложения", К 51 "Расчетные счета" - перечислены средства по договору простого товарищества.
При учете операций по совместной деятельности на выделенном балансе стоимость
полученного имущества приходуется проводками:
1) Д 08 "Вложения во внеоборотные активы", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - оприходованы
произведенные участником капитальные вложения;
2) Д 10 "Материалы", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - оприходованы материалы,
полученные от участника;
3) Д 51 "Расчетные счета", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - оприходованы полученные
денежные средства.
Затем затраты связанные со строительством учитываются на счете 08 "Вложения во
внеоборотные активы" в общем порядке, до момента установленной передачи готового объекта в
долевую собственность участников.
Передача имущества в долевую собственность учитывается проводками:
1) Д 08 "Вложения во внеоборотные активы", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - оприходована
на баланс полученная доля по стоимости, указанной в документах на передачу организацией-
застройщиком;
2) Д 76 "Разные дебиторы, кредиторы", К 91 "Прочие доходы" - определена сумма полученного
дохода по совместной деятельности;
3) Д 91 "Прочие расходы", К 58 "Финансовые вложения" - учтена сумма вклада в простое
товарищество. Если стоимость полученной доли будет выше, чем сумма вклада, то будет учтена сумма
полученной прибыли.
По пункту 1.1 ст. 6 Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 115-ФЗ обязательному контролю
подлежат сделки с недвижимостью на сумму, равную или превышающую 3 млн. руб. Об этом
риэлторским организациям напомнил ЦБ РФ в своем письме от 31 августа 2005 г. N 8, как раз перед
всплеском покупательной и деловой активности рынка недвижимости. Более того, по разъяснениям
ЦБ РФ к контролируемым относятся и сделки, связанные с участием в долевом строительстве. Ведь по
п. 1 ст. 130 ГК РФ "незавершенное строительство" относится к недвижимому имуществу, а значит, на нее
распространяется действие подп. 1.1 ст. 6 Федерального закона N 115-ФЗ. Поэтому, как только риэлтор
зарегистрирует договор долевого участия в строительстве на сумму, равную или превышающую 3
млн. руб., он сразу попадет под пристальное внимание Росфинмониторинга. О том, что подобный
договор подлежит государственной регистрации, сказано в п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря
2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Внесенная доля для застройщика является целевым финансированием (подп. 14 п. 1 ст. 251
НК РФ), поэтому отнести ее на расходы риэлтор не вправе (подп. 17 ст. 270 НК РФ). Однако это не
означает, что перечисленные по договору на протяжении всего периода строительства суммы не смогут
вообще участвовать при расчете налога на прибыль риэлторской организации. По окончании
строительства она станет собственником квартиры, поэтому дальнейшая продажа квартиры будет
расцениваться как обычная реализация товаров, доход от которой уменьшается на стоимость покупки
(подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ). В данном случае не важно, что изначально жилье было приобретено не по
договору купли-продажи, а по договору долевого участия в строительстве.
Для дольщика заключение договора участия в долевом строительстве гарантирует, что, когда
постройка закончится, он, зарегистрировав право собственности на указанную в договоре долю
(квартиру), станет ее полноправным хозяином. Поэтому, реализуя впоследствии квартиру, он вправе
воспользоваться льготой по НДС. Соответственно, входной налог, предъявленный застройщиком после
окончания строительства, к вычету не принимается, а учитывается в стоимости квартиры у риэлтора,
согласно п. 2 ст. 170 НК РФ.




Автор: Руководитель Центра от 09.10.2011   |  Оценка  




 
  



Также читайте следующие новости




















Связанные статьи
А нужно ли восстанавливать срок принятия наследства?
налоговые сюрпризы
Наследство с сюрпризом
Бесплатная юридическая консультация на портале
Продажа залоговой квартиры
Как сделать дарственную без личного участия?
Права малыша на наследство
Кредитный контракт банка. Возврат кредита. Расчет
Нужно ли платить налог на наследство?
Тяжкая доля общей долевой собственности
Как и где возможно получить бесплатную консультацию юриста Бесплатный юрист он-лайн консультация задать вопрос
Ипотека и развод
Как НЕЛЬЗЯ делить наследство
Право на наследство имею! Преимущественное!
Бесплатная юридическая помощь, согласно с законом "О предоставлении бесплатной юридической поддержки отдельным категориям граждан в Спб"
Право на наследство внебрачных деток
Проект федерального закона "О государственной системе бесплатной юридической поддержки" подготовлен и после обсуждения в региональных подразделениях Ассоциации юристов РФ (АЮР) его отдельных положений будет представлен Правительству РФ.
Что делать, если вы стали участником ДТП
Как правильно оценить наследство, чтобы не переплачивать?
Процедура Наследства на территории Украины
Связанные документы

Вы не можете комментировать!
CMS Status-X